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上海市商品房出售合同解读--第一条

甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就乙方购买甲方出售的《_》商品房事宜,订立本合同。

第一条 甲方依法取得__区/县地块土地使用权(出让合同编号:__),投资建造的《___》商品房已竣工,并办理了新建商品房初始登记,取得了房地产权证(大产证)证书号:___

【解读】出让土地使用权是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的后取得的土地使用权。开发商取得土地使用权出让的方式有三种:协议出让、招标出让和拍卖出让。

一般来说商品房买卖需要查看“五证”,其中包括国土资源局颁发的土地使用权证书;开发商已经缴纳了全部的土地出让金,加盖“人民政府公章”、“房屋土地行政部门公章”、“有偿土地使用证专用章”;如果是“临时土地使用证专用章”表明开发商没有缴足土地出让金,对将来办理房屋产权证书带来不利。

还有一种叫划拨土地使用权,是指经县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后,取得的国有土地使用权,或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。

在我们国家土地所有权是不得转让的,归国家或集体所有,能转让的是使用权。使用权具有一定的期限,比如住宅用地最高期限为70年,商业用地40年,工业用地50年,综合用地50年,由于从批准用地到商品房建成入住需要一段时间,所以住宅商品房的真正使用时间不到70年,多数酒店式公寓是从烂尾楼改造而来,从获得土地使用权到交付给使用者可能已经过了10多年,所以购房者在购买房屋的时候也要考虑土地的使用期限。

新建商品房初始登记就是大产证,房地产开发企业应当在新建商品房屋竣工验收后交付给买受人之前持有关文件和商品房屋建设项目批准文件办理新建商品房屋初始登记办理新建商品房房地产权证。根据《上海市房地产登记条例》规定,以划拨方式取得土地使用权和新建房屋竣工验收合格后的房地产权利人应当申请房地产初始登记,未经登记的房地产不得转让。大产证是由开发商办理的,是购房者办理小产证的前提。

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沈洁律师

法学硕士,全国律师协会、上海律师协会会员

现为上海汇银律师事务所律师;

2008年7月与人合作建立上海汇银律师事务所。

此前在其他外两家律师事务所担任律师,共执业十多年,处理大量的法律问题,经验丰富

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