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上海市商品房出售合同解读--第二条

第二条 乙方向甲方购买__路__弄《__》幢_(号)__层室(以下简称该房屋)。据上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构测量该房屋建筑面积为__平方米,其中套内建筑面积为__平方米、公用分摊建筑面积为__平方米,该房屋建筑层高为__米。

该房屋平面图见本合同附件二;该房屋建筑结构、装修及设备标准见本合同附件三;该房屋相关情况(抵押关系、租赁关系、相邻关系及小区平面图)见本合同附件四;该房屋的使用公约见本合同附件五。

【解读】

房屋建筑面积=套内建筑面积+公摊面积

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

公摊面积的计算:将整栋房屋的公用建筑面积除以整栋房屋的各套内建筑面积之和,得到房屋的公用建筑面积分摊系数,而每户购房者所应分摊的公用面积就是用公用建筑面积分摊系数乘以套内建筑面积。

购房人如果觉得房内面积小,公摊面积大,或者觉得房屋面积测量有错误的,可以向房地产局产权主管部门(上海市房屋土地测绘中心)申请复查,要求原测量单位复测,原测量单位一般是房地局的测绘部门,还可以申请上级测绘部门复查。

普通住宅层高不宜高于2.8米,最低不应低于2.2米。另外卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40m,局部净高不应低于2.10m,且其面积不应大于室内使用面积的1/3。利用坡屋顶内空间作卧室、起居室(厅)时,其1/2面积的室内净高不应低于2.10m。厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m。厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净距不得低于1.90m,且不得影响门、窗扇开启。

房屋层高和室内净高的区别:层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。室内净高指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。所以层高≠净高,房屋净高=层高-楼板厚度,所以不能以室内测量的净高来来判断是否层高不足。

如果开发商交付的商品房在建筑层高上与合同约定不符,属于单方变更规划,是违约行为,开发商应该赔偿购房人的损失。如果房屋买卖合同有规定的,按合同规定进行赔偿,合同没有规定的,购房者可以和开发商协商或者去法院诉讼,目前还没有因为层高不足进行赔偿的法定标准。

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沈洁律师

法学硕士,全国律师协会、上海律师协会会员

现为上海汇银律师事务所律师;

2008年7月与人合作建立上海汇银律师事务所。

此前在其他外两家律师事务所担任律师,共执业十多年,处理大量的法律问题,经验丰富

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