房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权s依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。

沈洁律师提醒：下列房地产不得设定抵押或抵押时受一定限制。律师

1、土地所有权不得抵押，土地使用权可以抵押；

2、地上没有建筑物、构筑物或在建工程的，纯粹以划拨方式取得的土地使用权不得进行抵押；

3、乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。

以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。律师

4、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，不得抵押，但是已经依法承包并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地土地使用权除外。

5、权属有争议的房地产和被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产，不得抵押。

6、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产不得进行抵押。

7、列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物不得抵押。

8、已被依法公告列入拆迁范围的房地产不得抵押。

9、以享有国家优惠政策购买获得的房地产不能全额抵押，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。

10、违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押。律师