李某通过某房产中介获悉产权人王某急用钱以低于市价20万的价格卖房，便与卖主签订协议。双方约定该房屋是有债务抵押的，该房抵押权人为工行，结清全部房款、银行解押完三日内双方办理过户。同时协议还约定：如未按时履行义务致使《房屋订购协议》无法履行的，违约方应支付房款20%的违约金。律师

在付款后过户当日，李某才从有关机构得知所购房的抵押权人除了工行，还有一位个人。为此他与卖方签订《补充协议》，王某一个月内办理完所有解押过户手续，但此后卖方却不办理。

由于无法涤除抵押，卖方没法将房屋产权过户给李某，李某起诉到法院，要求解除双方之间的房屋买卖合同，退还所有支付的房款及赔偿违约金。律师

法院受理案件后，认为双方签订的《房屋订购协议》和《补充协议》是其真实意思表示，不违反相关法律规定，具有合法效力，应按约履行。现因房屋仍有抵押，购房的目的不能实现，故买方要求解除合同返还房款的诉求，应予支持。卖方未按约定偿还借款办理涤除抵押登记，其违约行为使《房屋订购协议》无法继续履行，买方要求支付20万违约金，理由正当、证据充分。法院判决双方解除《房屋订购协议》，卖方返还收取的所有房款，支付违约金20万元。

律师事务所律师点评：

对于违约不办理房地产过户，已经签订了房地产买卖合同（不是定金合同）的买方可以选择两个救济途径，一是要求继续履行合同，二是要求解除合同退还房款。至于违约金，有约定的从约定，如没有约定违约金的，可以从主张解除合同之日起按银行同期贷款利息计算违约金。律师

沈洁律师提示如果选择要求继续履行房地产买卖合同，办理房屋产权过户的，如果仍有仍有房屋抵押或者诉讼保全的，购房一方可以代理卖方涤清抵押，如果此时购房款没有付清的，可以以未支付的购房款付清抵押权人的债权，如果未付的购房款不足以支付债务的，那么购房人同意代为支付，那么和卖方之间形成债权债务关系，另行追讨。如果有法院查封，即房屋已经为他人诉讼保全的，一时半会是无法继续过户的，购房人选择解除合同为宜。律师