【发布部门】宁波市政府【发文字号】甬政发[2011]97号【发布日期】2011.09.06【实施日期】2011.10.01【效力级别】地方规范性文件

为规范宁波市市区国有土地上房屋征收补偿行为，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《关于贯彻实施国有土地上房屋征收与补偿条例的若干意见（试行）》（甬政发〔2011〕96号）及有关法律、法规的规定，结合市区实际，现就宁波市市区国有土地上房屋征收补偿规定如下：

一、关于征收住宅用房的补偿安置

（一）征收由国家直管和单位自管的公有住宅用房（以下简称公有住房），承租人可以申请按照房改政策购买承租的公有住房（包括非成套住房），按被征收人予以补偿安置；承租人不愿意按房改政策购买承租的公有住房，要求仍按公有住房直接安置的，原租赁关系继续保持，但应当重新签订公有住房租赁合同。

承租人不符合公有住房房改购房政策的，按被征收住房原建筑面积向最接近面积的套型上靠予以直接安置公有住房，上靠面积不结算差价，原租赁关系继续保持。

（二）征收换约续租的落实政策私有住宅用房，对被征收人按私有住房予以补偿安置；对承租人的补偿安置适用公有住房承租人的有关规定。

（三）征收承租人在1983年12月17日国务院《城市私有房屋管理条例》发布前已经实际居住，且有常住户口的出租、出借私房，对被征收人按照私有住房予以补偿安置；对承租人按房屋评估金额的70%予以货币补偿或直接安置。

本条所称承租人，包括有常住户口的共同居住人。承租人（含夫妻双方或未满18周岁子女）另有住房的，不适用本条规定。

（四）征收按照房改标准价购买但未按照房改成本价衔接补购的住宅用房，被征收人应当按照征收时的房改政策在搬迁期限内办妥补购手续。被征收人逾期未办理补购手续，选择货币补偿的，其货币补偿资金按照被征收人和产权单位的产权比例分配；选择产权调换的，其安置住房的产权份额仍按被征收人和产权单位的原产权比例确定。征收其他仅拥有部分产权的房屋，其补偿安置按本条规定办理。律师

（五）征收房产管理部门代管的住宅用房，对承租人的补偿安置适用公有住房承租人的有关规定。房屋征收部门应当将被征收住房的货币补偿资金交房产管理部门专户存储，并将被征收房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。

（六）征收宗教团体所有的住房，按下列规定办理：

1.出租、出借给非宗教团体人员使用，承租人由房产管理部门安排而取得承租权的，对承租人的补偿安置适用公有住房承租人的有关规定；对被征收人按评估金额的70%实行货币补偿或产权调换。

2.由宗教团体人员使用或者由非宗教团体人员使用但不符合本条第1项规定的承租人条件的，对被征收人按评估金额实行货币补偿或产权调换，对使用人不予补偿安置，由被征收人自行处理好与使用人的关系。

（七）对被征收房屋的围墙、自行车房等附属物，经房屋征收评估机构按照有关规定评估后给予补偿。

（八）住宅用房的被征收人、承租人，其被征收住房建筑面积低于每户54平方米或低于被征收住房使用人人均18平方米（以下称住房困难补助标准）的，可按照住房困难补助标准减去被征收房屋建筑面积后再乘以被征收房屋评估比准价格的50%增加补偿资金；但被征收人、承租人另有住房或无常住户口的不适用本规定。住房困难补助申请办理的具体办法由市房屋征收管理部门另行规定。

（九）住宅用房的被征收人、符合本规定补偿安置条件的承租人（下同）选择直接安置调产（以下称直接安置）的，按如下规定办理：

1.各区人民政府应当提供不超过二个地段等级的就近安置用房；因旧城区改建征收个人住宅的，应当提供改建地段或者就近地段（不超过二个地段等级）的安置用房，供被征收人、承租人选择直接安置。被征收人、承租人同意，或者不属于旧城区改建项目确实难以提供就近安置用房的，可提供其他地段的安置用房。

2.直接安置住房的可安置面积，按被征收住房建筑面积为基数，或按被征收住房补偿金额（包括按市场价格评估金额和住房困难标准补助增加的补偿金额）除以安置住房评估比准价格折扣75%后的价格为基数，向最接近面积的套型上靠确定。安置房地段低于被征收房屋地段的，可在上靠前再按每差一个地段等级增加建筑面积5平方米的标准扩大安置面积。其扩大和上靠面积按评估价格的75%结算差价。被征收人、承租人无力结算差价的，差价部分折算的建筑面积可比照公有住宅用房租金标准计租；被征收人、承租人安置后要求购买该部分房屋的，仍按征收时的差价金额补购。

3.对安置到中高层、高层的被征收人和承租人，安置住房每单元设置一部电梯的，其安置面积基数可再增加3平方米；安置住房每单元设置二部及二部以上电梯的，其安置面积基数可再增加10平方米，该增加部分面积不付差价，仍按规定计入房屋产权登记面积。

4.本条规定适用于海曙、江东、江北区，其他各区关于直接安置的有关规定由各区人民政府（管委会）另行规定。

（十）住宅用房被征收人、承租人选择直接安置的，房屋征收部门应当自签订协议之日起24个月内将被征收人、承租人安置完毕。其中，将征收地块上建设的高层（含小高层）房屋作为安置用房的，房屋征收部门应当自签订协议之日起36个月内将被征收人、承租人安置完毕。

被征收人、承租人过渡期间自行解决周转用房的，房屋征收部门应当从其搬迁之月起到安置用房可交付后的4个月支付其临时安置补偿费。超过补偿安置协议约定的过渡期限未交付安置用房的，应当自逾期之月起按照原标准的2倍支付临时安置补偿费；房屋征收部门提供周转用房的，不再支付临时安置补偿费。被征收人、承租人应当在安置用房交付后4个月内腾退周转用房，到期不腾退周转用房的，应当承担违约责任。超过协议约定的过渡期限未交付安置用房的，除继续提供周转用房外，还应当自逾期之月起支付临时安置补偿费。

（十一）住宅用房被征收人、承租人“户”的认定，按照下列规定办理：

1.租住直管公有住宅用房的，以租赁合同为单位认定；

2.租住单位自管公有住宅用房的，以单位住房安排调整时，房产管理部门批准文件的住户名单为单位认定；

3.租住落实政策私房的，以落实政策前租赁的户数为单位认定；

4.居住非成套私房的，一般按照房屋所有权证为单位认定。房屋征收决定公告前，被征收人、承租人与其直系亲属实际居住，互不穿户可以自然分割、独立生活，各自独立使用的住房建筑面积在25平方米以上，另有独用厨房或拼用厨房等条件的，可以按照分户认定。被征收人或承租人及其直系亲属另有住房的，不作分户认定；

5.居住成套住房的，按照一户认定；

6.在房屋征收范围内，被征收人、承租人以同一户名（含夫妻双方或未满18周岁子女）拥有或租住2处或2处以上公有住房（包括已经按照房改政策或以其他优惠政策购买的住房）或非成套私有住房的，作一户认定。律师

7.公有住房承租人按房改政策购买后仍按一户认定，不适用本规定中分户的有关规定。

（十二）被征收住房使用人，是指在征收范围内取得合法使用权，具有常住户口并实际居住的人。暂停办理有关手续通知发布后至规定搬迁期限内出生、死亡的人员作使用人认定。

虽有常住户口，但系寄居、寄养、寄读人员或在征收范围以外另有住房人员，不作使用人认定。虽无常住户口，但属下列情况之一的，视作使用人：

1.原有常住户口的未婚现役军人、劳动教养和劳动改造人员；

2.户口不在征收范围内的配偶；

3.按照规定户口报在大中专院校的学生和户口报在市区城镇工作单位的职工；

4.临时去境外，以后仍要回原地居住的人员；

5.户口在他处的18周岁以下被征收人、承租人子女。

（十三）本规定所称的另有住房是指被征收人、承租人及其家庭成员，除被征收的住房外，另拥有的福利性住房、自有住房以及在1983年12月17日国务院《城市私有房屋管理条例》发布前已实际承租的私有住房。

前款的福利性住房是指承租的国家直管公有住房、单位自管公房（含军产房、宗教产住房）、租住落实政策私房以及房改购房、解困房、低收入家庭住房、经济适用房（含限价商品房）、拆迁安置房、集资建房、代建房、批地建房（含村民住宅）等住房；自有住房是指祖传私房、商品房（含自有非住宅用房和已签订购销合同并登记备案的期房）、个人购买的二手房等自有住房。

（十四）征收砖混结构住宅，同一楼梯单元相同套型房屋因建筑面积计算规则改变造成所有权证记载建筑面积各户不一致的，统一以最大一套建筑面积作为补偿安置面积（顶层带阁楼的，顶层房屋除外）。如该住房系按房改政策购入，补偿安置面积超过原产权证记载面积部分应按原房改购房价格补购，并在签订补偿安置协议时直接核减。

征收顶层带有阁楼（系设计建造时的原始阁楼）的住房，原按房改政策购房时，阁楼部分建筑面积未买入的，在征收时阁楼部分建筑面积应按原房改购房价格补购，在签订征收补偿安置协议时直接核减。

（十五）在同一征收范围内属两个或两个以上房屋所有权人互相交叉居住使用他方住宅用房的，不能按出租（借）私房有关规定进行补偿安置，应按自住私房补偿安置，其补偿安置建筑面积按各自实际拥有建筑面积确定。

（十六）征收由单位承租的直管公有住房，被征收人和承租人除选择直接安置外，也可选择按市场价评估实行货币补偿，补偿比例为所有人60%，承租人40%。律师

二、关于征收非住宅用房的补偿安置

（十七）被征收人选择产权调换，房屋征收部门确实难以提供同类用途安置房的，有条件的区可提供其他用途的安置房供被征收人调产安置，或提供置换的土地，但应按规定的评估价格结算差价。

（十八）征收按照《宁波市国家直管非住宅公房租赁合同》租用的直管公有非住宅用房，被征收人选择产权调换的，安置房屋由原房屋承租人承租，租赁关系继续保持，双方应当重新签订租赁合同；被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止，对被征收人和承租人分别按照被征收非住宅用房评估金额的60%给予补偿。

（十九）征收房产管理部门代管的非住宅用房，房产管理部门选择产权调换的，安置用房仍由承租人承租，并继续由房产管理部门代管；房产管理部门选择货币补偿的，房屋征收部门应当将被征收房屋的货币补偿资金交房产管理部门专户存储，并另外按照被征收房屋评估金额的60%补偿给承租人。房屋征收部门应当就代管的被征收房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。

（二十）公有住房的承租人将住宅改作非住宅的，房屋征收补偿按下列规定办理：

1.公有住房承租人经有关部门批准，将租用的住宅用房全部或部分改作非住宅用房，并由承租人自己经营的，其经批准的非住宅用房部分的补偿安置按照本规定第（十八）条规定办理，并给予承租人一次性经济补偿。

2.公有住房承租人经有关部门批准，将租用的住宅用房商借给他人作非住宅用房的，对商借人不予补偿安置；商借给他人作非住宅用房的部分，对公有住房承租人按照本办法第（十八）条规定予以补偿安置，但不予计发一次性经济补偿费用。

3.公有住房承租人未经有关部门批准，将租用的住宅用房自己经营或商借给他人作非住宅用房的，仍按原房屋用途认定补偿，对商借人不予补偿。

4.承租人剩余住宅用房的建筑面积低于本规定的住房困难补助标准，承租人可以申请住房困难补助，但补助面积标准应扣除已改作非住宅用房的建筑面积。

（二十一）征收非住宅房屋的重大设施设备按如下规定办理：

1.对被征收房屋中无法恢复使用的电梯、自动扶梯、中央空调、电信总机等重大设施，经有相应资质的评估机构按重置价结合成新评估后予以补偿。补偿后的设施由房屋征收部门处置。

2.征收被征收人自用的工业用房，被征收人选择货币补偿的，对其生产必需且不可移动的重大设施、设备，按重置价结合成新评估的40%予以补偿，补偿后的设施、设备由被征收人自行处置，但被征收人应当提供设施、设备的购买凭证等相关证明；被征收人选择产权调换的，其生产必需且不可移动的重大设施、设备需搬迁的，其搬迁费用经有相应资质的评估机构评估后给予补偿。

（二十二）征收房屋主要为工业、仓储非住宅用房的区块项目，各区政府（管委会）可以根据房屋征收的实际情况，因地制宜制定相应的区块项目非住宅用房征收补偿安置补充规定，在征收补偿方案中公布。

（二十三）1998年12月31日前，被征收人将非住宅用房改作职工住宅用房使用的，对其非住宅用房不作补偿安置，但对已改作住宅用房的使用人，比照直管公有住房有关规定予以补偿安置；直管非住宅用房的承租人将其租赁的非住宅用房改作职工住宅用房使用的，对被征收人按非住宅用房评估金额的60%予以补偿，对已改作住宅用房的使用人，比照直管公有住房有关规定予以补偿安置。

三、关于房屋征收的补助奖励费用

（二十四）被征收人、承租人在搬迁期限内签订补偿安置协议并提前搬迁的，应给予提前搬迁奖励。海曙、江东、江北区住宅用房按房屋评估金额的10%计发提前搬迁奖励费，每户低于2万元的按2万元计发；非住宅用房按房屋评估金额的3%计发提前搬迁奖励费。其他各区的提前搬迁奖励的办法标准由各区人民政府（管委会）另行规定。

（二十五）海曙、江东、江北区住宅用房的被征收人、承租人选择货币补偿的，可以按照房屋评估金额再增加25%的补偿资金，并给予6个月的临时安置补偿费；海曙、江东、江北区的非住宅用房被征收人选择货币补偿的，可以按被征收房屋的评估金额再增加一定比例的补偿资金，商业用房增加比例的标准为：评估金额100万元（含100万元）以下部分为50%，100万元到200万元（含200万元）部分为40%，200万元到300万元（含300万元）部分为30%，300万元到500万元（含500万元）部分为20%，500万元上部分为10%；办公用房增加比例的标准为20%；仓储用房、工业用房增加比例的标准为30%。其他各区增加补偿资金的比例由各区人民政府（管委会）另行规定。

四、关于房屋征收的补偿安置费用标准

（二十六）海曙、江东、江北区的房屋征收补偿安置费用标准按如下规定确定，其他各区房屋征收补偿安置费用标准由各区人民政府（管委会）另行规定：

1.住宅用房一次性搬迁补偿费：征收住宅用房造成被征收人、承租人搬迁的，对其搬家、水电设施、电话移机、有线电视移机、电子防盗门、电脑网络、空调移机及其他搬迁造成的损失，按被征收住房建筑面积每平方米300元标准给予一次性的搬迁补偿，不足1万元的按1万元计发。

2.住宅用房临时安置补偿费：被征收人、承租人的临时安置补偿费，按被征收住房建筑面积每平方米每月30元标准计算，每月不足1650元的按1650元计发，以后根据市场租金变化情况适时调整。

3.非住宅用房一次性经济补偿：征收非住宅用房造成停产停业的损失以及搬迁、过渡等费用，给予被征收人一次性经济补偿，商业用房按房屋评估金额的3%予以补偿，最低按被征收房屋建筑面积每平方米800元予以补偿；办公、工业、仓储用房按房屋评估金额的5%予以补偿，最低按被征收房屋建筑面积每平方米400元予以补偿。

五、关于房屋征收补偿的税收优惠

（二十七）选择货币补偿的被征收人或承租人，在签订补偿安置协议之日起在市区购房，或者在签订补偿安置协议之日前2年内在市区购房作为安置用房的，该房屋价款中与补偿金额（含选择货币补偿增加的补偿金额和住房困难补助补偿金额，下同）等额部分，免缴或予以退还房屋契税。

选择调产安置的被征收人或承租人，其调产安置用房与被征收房屋补偿金额等额部分，可免缴房屋契税。

（二十八）非住宅用房的被征收人实行货币补偿的，其货币补偿资金按照国家企业所得税有关规定确需缴纳的所得税，被征收人缴纳后凭纳税凭证由房屋征收部门从项目征收补偿资金中按实缴税额予以支付。

六、关于本规定的适用范围和实施时间

（二十九）本规定所指承租人是指符合本规定第（一）～（六）条以及第（十八）～（二十）条规定的补偿安置条件的承租人，对其他承租人不予补偿安置，由租赁双方自行处理好租赁关系。

（三十）本规定适用于海曙区、江东区、江北区、鄞州区、镇海区、北仑区以及东钱湖旅游度假区、宁波国家高新区、大榭开发区。

（三十一）本规定自2011年10月1日起施行。市政府2008年11月20日公布的《关于印发宁波市市区城市房屋拆迁补偿安置若干规定的通知》（甬政发〔2008〕94号）同时废止。本规定施行前已取得房屋拆迁许可证的项目，仍按原规定办理。