老金原本是上海知情，回沪后哥哥仅让他挂靠了户口，并没有住处，现在上海的房屋房价很高，随便买一套一室一厅的市区住房都要两百来万，老金凭自己的收入和存款自己无法负担。在朋友的介绍下，他认识了位于嘉定区的一处房东，房东一家已经搬往市区居住，房屋空置着。原本老金只是租赁房屋居住，后来发现这里交通方便，很想买下来。经过商量房东开价120万元，老金觉得120万元能买这么大一套房屋，非常值。就打算购买下来。律师

女儿小金有点法律意识，她认为农民的房子是不能购买的，但老金不听。在金小姐的坚持下，父女两人来到律师事务所，法律咨询沈洁律师购房合同是否有效。沈律师二年为农村住宅的买卖一般是认为无效的。房屋作为不动产依附于土地，处分房屋的同事，土地使用权也会一起被处分。在转让房屋的同时也转让了宅基地使用权。

根据《土地管理法》的规定，农村宅基地属于农民集体所有，由农村集体经济组织或者村民委员会经营和管理。宅基地使用权是农民作为集体经济组织成员享有的权利，这一权利和集体经济主只成员何以特地那个的身份关系想关联，如果允许仍以转让，将影响到农民最基本的生存权利和居住权益。律师

根据《土地管理法》以及国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》的规定，每个农户只能申请一处宅基地，特定的宅基地仅限集体经济组织特定的成员享有使用权。特定村民申请取得宅基地后只可自己建房，不可将其出卖、转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地，城镇居民不能购买农村的宅基地。村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，将不予批准，同时法律规范禁止宅基地从农民手中向城镇居民流转。律师

如果是卖给本农村集体经济组织以外的人，取得相关部门批准的，会认定有效，没有批准或者合同尚在履行的，也会做无效处理。对于无效的处理，应当各自返还房屋及房款。不过由于历史原因，有的购房者已经在多年前购买了农村房屋，而且居住的时间很长，如果一旦都宣告这些合同无效，势必对这部分购房者的居住利益照成重大影响。如果是交易时间较长冰实际居住，他处无住房的购房者，从尊重真实意思，维护现状的角度考虑认可其居住现状。也就是说如果合同履行完毕，买房人已经实际入住，一般对合同效力不表态，会以尊重现状、维护稳定为原则，承认买房人相应的权利。律师