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购房交易中凶宅的法律分析

“凶宅”涉及的是怎样在法律范畴内调整长期存在于民间的公序良俗的问题,随着社会的多元化,法律对善良民俗采取更为宽容和支持的态度。

提出凶宅说法是否属于迷信说法?律师

凶宅是否基于封建迷信说法,是否基于唯物主义,不认可鬼神存在就可以否认凶宅的可观存在,我们认为凶宅不仅仅是指人们对鬼神的畏惧,还基于人们对恶性事件的避讳和回避,比如房内有过一场血淋淋的凶杀案件,绝大多数人都会有一定的畏惧感。就如同人们深夜不敢去墓地、坟场是一个道理,所以凶宅说法并非基于迷信。

这种忌讳是民间的一种善良风俗,遵从善良风俗,无害于社会,所以法律也要考虑社会的现实和民俗。

凶宅影响房屋交易价格吗?凶宅是否为房屋之瑕疵?律师

发生过恶性凶杀案件的房屋,虽然居住功能没有受损,也就是物的使用功能没有受到损害,但是会影响使用人的心理,如产生恐惧、害怕等心理。

依据大多数人的观念和风俗习惯,不愿意购买这类房屋,或者用较为低的价格购买,故而房屋的交易价格会受到较大的影响,所以发生过凶杀案件或者室内发生过自杀的,可以视为房屋的重大权利瑕疵。

物的瑕疵包括物之瑕疵与权利瑕疵。物之瑕疵,是指物本身具有品质或数量上的缺陷,例如房屋有严重漏水,实际面积比产权面积小,房屋是危房等。凶宅只可能是物之瑕疵,而不可能是权利瑕疵。

上家也就是卖方有没有义务告知下家买方房屋是凶宅。律师

诚信原则同样是民法上一个基本原则,合同法和民法通则对此都有规定。如果遵从一般民俗,卖方应该知道发生如此重大事项,应当在出卖前告知对方,卖方故意隐瞒事实,违背诚信原则,其行为已构成欺诈。

根据《合同法》和《民法通则的规定》买方在获悉所购房屋是凶宅后,应当在一年内提出撤销买卖合同。买方退房,卖方返还购房款。

如何避免买到凶宅的法律对策。律师

毕竟目前对房产是否属于“凶宅”法律没有明文规定,虽然越来越多的法院在支持买方,但是毕竟每个案件有所差异,特别是对于何谓“影响买卖的死亡事件”没有明确的界定,购房毕竟是件大事,故而为了避免风险,可以规定卖方的信息披露义务。比如可以约定所购房屋没有发生过凶杀、自杀或者其他严重刑事案件,如果卖方没有披露的,买方可以要求解除合同并且索赔违约金。

这样如果真的是“凶宅”卖家也不敢和买方约定,必定会以各自理由推诿签订条款,这样买方就可以避免买到凶宅。律师

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