2003年以来，随着房价的水涨船高，二手房市场上，由于利益的驱动，上家，就是房地产买卖合同的买方毁约不出售房产时有发生。在房地产价格日益高涨的市场上，下家也就是买方难道就束手无策了吗？律师

很多下家找到沈律师的时候是非常无奈，希望律师出面谈判，加个三万五万办理房产过户，但很多上家希望加上十万八万，甚至更多，我们也觉得房价如此恶涨的确不合经济发展规律，终有一日价格要跌，但目前情况下仍属于卖方市场，不妨考虑这两种情况，以维护买方的利益，我们也建议您如果遇到纠纷立即委托上海汇银律师事务所，我所有丰富的处置经验：律师

情况一：尚且没有签订房地产买卖合同，仅订立定金合同或者条款。

买卖双方还没有签订正式的买卖合同，但是已经签订了定金合同，或者含有定金条款的其他合同，比如常见的有房地产居间合同中含有定金条款，并且下家事实上支付了定金，此时上家毁约，下家可以要求上家双倍返还定金(提示定金合同签订后，必须实际支付定金，定金罚责才有效，如果下家没有支付定金，支付的是意向金，不能要求双倍返还，很多中介公司收取的都是意向金，所以买方要尽早拿到卖方亲笔签名的定金收据，或者意向金转为定金的证明)。在第一种情况下，下家不能要求上家将房子卖给自己，即不能要求违约方签订房地产买卖合同，履行房地产过户义务。律师

情况二：买卖双方已经签订了房地产买卖合同。

如果是上海地区的，多数人签订的是上海市房地产买卖合同标准文本，签订买卖合同的同时，做了上网备案手续。这时下家就要找对自己最有利的条款，要求上家承担违约责任，一般有以下几种方式：律师

1、上家跳价不卖房或者要求加价才肯出售的，都属于违约行为，下家可以要求解除合同，上家承担合同约定的违约金，这种方式适用于违约金比较高。涨幅没有违约金高的情况；律师

2、下家要求继续履行合同，要求卖方继续出卖房产，包括办理房地产过户手续，这种情况适合下家希望继续购买房产，或者房价涨幅远远超过了违约金的数额，比如我们在2007年、2008年、2009年夏季代理的若干上家跳价违约案件，涨幅之惊人无法另任何一个经济学家进行合理的解释，此时需要考虑继续履行合同。合同法第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。即使上家不到场的，只要法院判明就可以单方过户，但沈律师这里提醒一笔，对于办理贷款的购房者，这种方式会有问题，银行不太愿意等待那么久后才放贷。律师