法律咨询：律师您好，我看中了一套二手房，这套房屋是期房房东目前还没有拿到产权证，他是一名炒房客，现在公司资金紧张急抛后回笼资金，房屋小产证要半年后才能办理。请问律师这种房屋能否购买？律师

沈洁律师答复您的问题涉及房屋产权证没有获得的情况下，房地产买卖合同能否签订，签订后是否有效的问题。

《城市房地产管理法》第37条规定：“以下房地产不得转让……（6）未依法登记领取权属证书的；……”这么看来您和上家之间的房地产买卖合同不能签订。不过随着社会的发展没有产权证的房屋也在转让，比如商品房预售就是没有取得房产证的房屋，只取得预售许可证就在销售；各地的小产权房也在销售。法律的制订跟不上经济的发展，现实中确实有很多没有取得产权的房屋正在销售中，也确实有不少办法可以规避无产权不得销售的政策。律师

不过房地产不能转让是一种对物权变更的规定，并不是对债权的规定，为了买卖房地产签订合同的行为属于债权行为，并非物权行为，故而目前没有一部法律规定签订买卖合同时房地产没有取得产权的，属于无效的债权行为，也没有规定这样的房地产买卖合同就是无效合同，上文37条的规定是一种行政管理，并不干涉民事合同的法律效力。故而只要合同签订双方对房屋产权权利明确，不存在重大误解或者欺诈等行为，双方是可以签订房地产买卖合同的，只不过产权证没有办理之前，无法办理产权的转让和过户。律师

风险提示：由于要半年后才能办理上家的产权，时间相隔较远，且没有产权也无法做房地产买卖网上登记，不排除卖家另行出售的可能，故而购房有一定的风险。而且上家有一定的资金压力售房，也许还有债务纠纷，故而我们建议您尽量少付一些房款，减少风险的产生。律师