【法律咨询】李某将一套尚未取得房屋产权证的房产出售给朱女士，朱女士装修后入住，两年后李某获得了该房屋的产证，正逢房价上涨，他便把房屋通过房产中介卖给了一位外地投资客，投资客也没有进行实地查看就和李某办理了过户，朱女士没了房子，担心自己的房款和装修款拿不回来，就不想搬走来对抗新买主。她想告李某诈骗，同时向记者求助，记者让朱女士去找律师。律师

沈洁律师认为朱女士的案例属于典型的一房二卖，也称为“一房两卖”、“一房数卖”、“一房多卖”，即重复销售行为，出卖人先后或者同时将一套特定的房屋出卖给两个不同的买受人，究竟哪份合同有效呢？

沈律师答复朱女士，在一房多卖中，如果多个买受人都没有办理过户，而房屋已经交付给其中一户的，可以认为是出卖了选择了该买受人履行合同，对于其他的买受人承担违约责任。当时如果是已经交付房屋的和已经过户的发生争议，以已登记过户的为准，无论房屋是否交付都排除其它房屋买卖合同的履行。

那么已经入住的买受人如果对房屋进行了装修，装修款又该如何结算？

如果此时房价上涨，涨价带来的损失又该由谁来承担呢？律师

沈洁律师告诉朱女士：她首先可以和出卖人解除合同，要求返还购房屋款及其利息；其次，如果有其他损失的，比如搬迁引起的费用、装修房屋引起的费用、订立合同所需要支付的费用，可以要求恶意的出卖人承担损失。最后，可得利益的损失，也就是房屋价格上涨引起损失也应当由李某承担。这个损失必须在诉讼中申请房屋上涨的鉴定，由法院委托有关估价机构对几年来的上涨进行估价。沈律师提示：这种做法在诉讼中有一定的难度，多数法官愿意以合同约定的违约责任来评判，对于这种损失律师和法官都觉得很棘手。所以朱女士应当追究李某的违约责任或者要求赔偿自己的实际损失。

朱女士用不搬家对抗新的买受人是否可行，这样是否能迫使新的产权人退缩，从而维护自己的权益呢？律师

沈律师认为朱女士的这种做法是不对的。买卖双方如果没有办理房屋过户登记手续，不能发生所动迁有权的转移，买受人基于合同取得了房屋占有和使用权，但是不具有处分权。当出卖人再次将房屋出售给他若并办理了产权过户手续的，新买受人基于具有房屋所有权可以要求排除房屋上的所有权障碍，要求原买受人搬家，如果原买受人在接到新买受人通知后拒不搬出的，因构成对他人房屋所有权的妨碍，应当承担相应的侵权责任。

朱女士能否告出卖人李某诈骗呢？律师

这是很多人向沈律师提出过的问题，很多人把合同欺诈当作了诈骗，就象很多人把法定代表人当作法人称呼，诈骗如果满一定的金额，构成犯罪，诸如诈骗罪、信用卡诈骗罪、合同诈骗罪、票据诈骗罪等等，行为人要接受刑事处罚，是一种后果很严重的行为。而一般的欺诈行为，比如将有瑕疵的产品称为合格品，把二等品称为一等品，漏水的房屋称为质量很好，有长期房客居住的房子称为马上就搬走，动迁安置房称为商品房，居民住宅当作商住楼用的，称为商务楼等等，这种属于欺诈，如有明确证据的，守约方可以撤销合同或者追究对方违约责任，但和诈骗犯罪是有天壤之别的。朱女士的卖方要求朱女士加价，遭到拒绝后将房屋另卖他人，在和朱女士订立合同时卖方不具有诈骗的故意，也就是卖方的确是想把房屋出售给朱女士，而在房价上涨后，卖方起了贪心，一房二卖，如果论合同欺诈，他欺诈的对象是后一个卖房人，没有如实告知房屋已售的事实，而不是对朱女士欺诈，他对朱女士是违约不寿房。律师

朱女士最明智的做法是什么呢？

沈律师认为朱女士当务之急是立即起诉，并且办理财产保全，查封冻结卖方的资产，不给对方转移财产的时间和机会，这样她才有可能拿回自己的房款，并追究对方的违约责任或者索要实际损失。朱女士表示自己没有财产供保全，我们为她提供了担保，本案正在审理中。律师