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房屋租赁合同提前解除,美容店装修能否折价给房东

房产咨询:向小姐承租了一套500平方的商铺,用于做女子美体和美容服务,为了做高端生意,她把店铺装修得富丽堂皇,不过向小姐忽略了一点,她的店面只有一小部分在地面之上,一大部分在地下一层(不通风),高端客户嫌不通风不愿意来,中低档客户嫌价格昂贵,且门面较小不引人注目。经营仅仅四个月后,向小姐资金流断裂,连美容师的工资和房租都难以维系。对外盘店又无果,不是价格谈不成,就是他人看不中这个门面。向小姐想把装修盘给房东,让房东再次出租,遭到了拒绝。双方签订的房屋租赁合同没有关于装修补偿的约定,但是房东曾经给予向小姐45天的免租期。律师

本案涉及的是不动产添附物归属及补偿的问题。所谓的承租人装修是一种对物的添附行为,承租人的装修物是一种动产,出租人的房屋是一种不动产,动产和不动产的符合,如果强行把动产拆除,比如墙面漆刮下来,其价值为零。租赁期满或者合同终止,双方不能协商一致的,按具体添附的情况来确定补偿。律师

当然添附的动产是归不动产权利人所有,前文已经说了,强行剥离会导致添附物全部或者大部分丧失价值。最高人民法院《<民法通则>若干问题的意见》规定“非产权人在使用他人的财产上增添附属物,财产所有人同意增添,并就财产返还时附属物如何处理有约定的,按约定办理;没有约定又协商不成,能够拆除的,可以责令拆除;不能拆除的,也可以折价归财产所有权人,造成财产所有人损失的,应当负赔偿责任。”律师

承租人经产权人同意后装修,但是双方没有约定折价方式的,合同履行届满的,要求反悔装修利益或者要求折价的,法律不予支持,因为承租人应当知道租赁期间的装修能否回收。如果合同没有届满就解除,要根据对合同解除是否有过错确定是否进行补偿。如果提前解除房屋租赁合同是承租人违约,比如欠租,那么对承租人的装修损失不予补偿,如果是出租人违约造成的,比如涨租,不能拆除的装修归出租人所有,对装修剩余价值进行货币补偿。如果是因为不可抗力或者双方协商解除的,装修的折价根据公平原则进行补偿,租人给予承租人适当的经济补偿。律师

承租人装修未经过出租人同意。未经财产所有权人同意,即在他人的财产进行添附行为,属于侵权,侵权人应承担恢复原状或赔偿损失的责任。根据《物权法》第37七条【损害赔偿和其他民事责任请求权】侵害物权,造成权利人损害的,权利人可以请求损害赔偿,也可以请求承担其他民事责任。因此,对于未经出租人同意的承租人装修行为,出租人可以要求承租人恢复原状或是赔偿损失。如果出租人不要求恢复原状,承租人也不能要求装修补偿。律师

向小姐装修是经过房东同意的,从租赁合同给予两个月的免租期可证,不过向小姐因无法偿付租金,虽然房东还没有提出解除租赁合同,一旦提出,她因自己违约导致合同解除的,将无法获得装修折价补偿。

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