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酒店租赁房屋搭建违章建筑,合同解除时能否折价

原告经营集团与被告花苑酒店房屋租赁合同纠纷一案,2010年12月10日,双方签订《上海市房屋租赁合同》,约定原告将嘉定区某路881号、建筑面积为6215平方米的房屋及前面场地出租给被告作为餐饮、酒店使用,租赁期限为2010年1月1日起至2014年9月30日止,租金每年2,382,000元,自2011年起每年递增3%,先付后用,每三个月支付一次。律师

此外,上述合同第4-2条约定,逾期支付租金的,每逾期一日,则按中国人民银行结算办法支付滞纳金;第5-2条约定,双方双方各预付10万元用于日常水电费用的预支,合同终止时被告付清所有水电费后,原告将该10万元无息退还;第9-2条第(六)项约定,经原告两次催告后,被告逾期不支付租金累计超过两个月的,原告有权解除本合同。

上述合同补充条款第3条约定,经营用房前南侧停车场租赁给被告使用,租赁费按照划定的车位计算,27个车位年租金29,600元(每个每天3元),支付方式为每年第一季度一次性支付。上述合同签订后,被告向原告预付了10万元款项。律师

涉案嘉定区某路881号房屋系2003年嘉定区农委下属嘉定区畜牧兽医站建造,建设工程规划许可证号为沪嘉建(2003)0633号,规划建设面积为6949平方米。该房屋建成后未办理相应的房地产权证,一直由嘉定区农委管理。

被告承租后,在租赁房屋边搭建了部分无证建筑。2009年底,该部分资产划归原告统一经营管理。2012年2月9日,双方会同嘉定区农委召开“区农委系统经营性出租固定资产移交后有关债权债务事宜的会议”,并形成会议纪要。

该纪要载明:截止至2010年8月31日以前,被告拖欠区农委租金1,217,000元,区农委积欠被告消费款820,484.20元,上述两项之差额396,515.8元由原告在2014年1月10日前向被告收回。律师

2014年1月10日,原告向被告送达了催款通知一份,载明:2013年全年房租2,602,875.71元和停车费29,600元,合计2,632,475.71元,被告截止至2013年12月3日共计支付1,230,318.92元,尚欠1,402,156.79元,原告已于2013年11月1日发出过催款通知,再加上农委移交的债权396,515.80元,及2014年1至3月份的租金和停车费,要求被告在2014年1月17日前付清,否则原告将根据合同第4-2条和第9-2(六)条之规定履行。

2014年3月12日,嘉定区农业技术推广服务中心出具水电费收缴情况表,载明截止至2014年1月31日,被告拖欠水电费634,877.54元,委托原告代为收缴。律师

原告要求:一、解除双方间租赁合同;二、被告于判决生效之日起10日内交还所承租的物业;三、被告支付原告截止至2013年12月31日的租金1,798,672.59元;四、被告按照同期银行贷款利率支付原告自2014年1月1日起至实际付款之日止的逾期付款违约金;五、被告按照每日租金6,256元、停车费81元的标准支付原告自2014年1月1日起至实际交还物业之日止的租金和停车费;六、被告支付原告截止至2014年1月31日的水、电费634,877.54元。

被告辩称,其早在2005年1月农委管理时就承租了涉案租赁房屋,当时由于房屋未办理产证,导致被告无法及时办理消防等执照,因而被罚款,并延迟至2005年7、8月份才正常开业;此后近十年间,由于房屋产证问题,影响了被告经营;因此原告应当赔偿被告该部分损失。律师

此外,当时经农委同意,被告搭建了3000平方米搭建物。现在双方合同未到期就解除,则原告需给予被告该3000平方米搭建物的补偿。对于原告所述拖欠租金、停车费和水、电费的事实和金额均无异议,但由于被告目前资产问题,故无力支付上述款项。被告直至2014年才知晓涉案房屋没有房地产权证,故之前一直履行合同,现查明房屋无产证,则涉案租赁合同应当确认无效。

双方间租赁合同系双方真实意思表示,且租赁标的物具有相应的建设工程规划许可证,故该合同应当确认有效,双方均应遵照履行。在该合同的履行中,被告拖欠租金,原告于2013年11月1日和2014年1月10日两次催缴,被告仍未支付;且被告自述其不再具有履行该份合同的支付能力,故原告要求解除双方间租赁合同,符合法律规定和合同约定,予以支持,双方间租赁合同因被告逾期支付租金违约而解除。律师

合同解除后,尚未履行的,终止履行,故被告应当将租赁房屋和停车场返还原告。在履行期间,迟延支付的款项,被告除应当继续支付之外,还需承担相应的违约责任。原告主张按照合同约定的银行利率标准计算逾期付款滞纳金,合法有据。

被告返还之前,占用房屋导致原告使用费损失,原告现按照合同约定的标准主张占用期间的使用费,合法有据,予以支持。至于水、电费,被告并无异议,对此予以确认;由于被告已预付10万元水电费,故该款项应当在水电费总金额中予以扣除。律师

对于被告辩称原告没有房地产权证造成其损失,被告并未举证证明,且其陈述的开业延迟发生在其与区农委履行合同期间,故对此不予采纳。

对于其搭建物,由于该部分为无证建筑,现合同因被告违约而解除,原告又不同意给予补偿,故对被告该部分请求,不予支持。(2014)嘉民三(民)初字第414号

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