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商用房产租赁合同的签注意事项

【法律咨询】汤先生承包一家面粉生产企业,双方签订了厂房和设备租赁合同,后因该工厂的股东之间闹纠纷,没有去办理年检,导致卫生许可证和营业执照被吊销,汤先生的生产经营陷入中断,但另他苦恼的是生产经营中断了,但由于自己签订的是厂房租赁合同,厂房租金还得继续支付,为此他向律师讨教方法。律师

随着国家调控政策连续出台,物业税问世,一下子租赁市场租金纷涨,住房租赁市场的变动也影响商业用房租赁市场。和租房租赁市场相比,厂房租赁,商铺租赁的情况更复杂,承租人除了防范租金的涨价风险外,还要审核产权证的房屋用途,如果房屋用途和租赁目的不相符合的,不要听信房东介绍,诸如“以前这里就是开饭店的”,如果房屋用途与承租的用途不符的,承租人可能面临无法办理营业执照,无法正常开业。在上海有些房产虽然是商业用地,但有特别规定,比如土地用地上规定不许进行餐饮经营,那么就会面临无法获得餐饮卫生许可的风险。律师

除了重视产权性质对企业经营的影响外,承租人还必须注意,签订的租赁合同是不是转租合同,签订合同的对方是否是房地产的产权人,如果不是产权人的,要求对方出具委托书,委托书要当了承租人的面签订,或者是经过公证处公证的委托书,经过律师事务所见证的委托书也可以使用,否则和口头称谓自己是代理人的对方签订合同的,如遇房租上涨,产权人就会以代理人没有代理权否认合同的有效性。如果是转租房屋的,要求产权人出具同意转租的文件,或者要求转租方提供相关的依据。而且在转租合同中约定如果转租授权不真实的,转租人承担怎么样的责任。律师

再次,不少厂房租赁合同,都附加出租机器设备,即厂房租赁关系、员工宿舍租赁关系、机器设备租赁关系,甚至承包经营关系也包含其内,在这种情况下,承租人因注意各项约定,比如设备坏了,长期无法修复,是否可以免除厂房的租金;承包经营中,发包方的特种许可证、营业执照被吊销,是否可以免除或者减少厂房设备的租金,以免象汤先生一样遇到麻烦。律师

还有要约定租金或者押金的支付方式,支付期限,以及延期支付的违约责任,还有拖延多少期限支付的,出租方可以解除合同。租金和押金的支付最好支付到出租人的银行账户,或者要求出租方签收,如果是他人代收的,要在合同中予以约定。临时性根据出租方指示支付给第三方的,要在支付前让出租方给予书面文件,否则可以拒绝,仍按合同约定支付。

最后,对于一个不起眼的小问题,即水电煤的使用,沈律师也指出,最好由承租人直接去支付水电煤,以免承租人交付给出租人水电煤费用后,出租人欠费,导致水电煤的停止供应。律师

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