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店面转让费上的风险

【法律咨询】汪先生从事服装经营,因出国陪读因此将一商铺租给了张某,张某一次性支付了两年的租金。汪先生回国后发现店铺的经营者已经易主,原来经营服装的门面变成了烤鸭店,乌烟瘴气。汪先生大怒,要收回店铺自己经营,此时离租约到期仅仅两个月。但是店铺的经营者陈某却认为自己从张某手中租得店铺,不仅支付了租金,而且出了9万元的店面转让费,如果要终止合同的,必需赔偿自己这笔费用才行。律师

经沈洁律师查阅汪先生和原承租人张某的租赁合同后,发现合同中约定个体户张某可以在内经营服装鞋帽,但不得经营饮食行业,合同没有规定张某是否可以转租。合同约定:到期后只要张某没有拖欠水电并且房屋租金涨幅不超过10%的,只要张某愿意则可以继续承租。律师

店面转让费、商铺转让费、摊位转让费在我国目前的法律上没有明确的界定,但是在现实中却很常见。这种转让费有的时候数额客观,甚至要超过租金本身的价值。对于承租人来说,一个商铺从经营开始,到市场成熟,市面繁荣,需要一定的时间,市场成熟后该地段上可能没有商铺出租,后来者如果要获得经营的一席之地,必需付出一笔费用给原承租人。然后这种看似已经成为惯例的转让费,沈律师认为其背后隐含者巨大的风险。律师

首先,商铺承租权的转让属于一种转租行为,如果原租赁合同约定不得转租,那么转租人和次承租人之间订立的转租合同无效,如果原租赁合同没有约定,必需经过原出租人,也就是房屋权利人的许可才能转租。

其次,转租合同的履行要符合原租赁合同的约定,比如本案中,原租赁合同规定不得从事餐饮,那么转租合同也应当遵守。转租合同的期限不能长于原租赁合同,超过部分无效。律师

再次,原租赁合同中约定张某具有优先承租权,这也是商铺租赁中常见的,一个商铺从投入到成熟往往需要一定的时间,所以商铺的租赁期限往往较长,合同到期后承租人如果经营得当的,希望继续承租。有的租赁合同便会约定同等条件下可以继续承租。不过如果产权人要收回自己经营的,优先于承租人的续租权。产权人自己使用商铺属于形式物权,产权人和承租人之间约定的续租权利是一种基于合同产生的债权,物权是优先于债权的,合同终止后,汪先生可以收回商铺自己经营。律师

最后,沈律师提醒那些支付店面转让费的承租人,在支付大额转让费前,要确认原承租人是否和产权人之间有同意转租的约定。如果承租权一旦被收回,原出租人(往往是产权人)是没有义务补偿转租关系中的承租人任何店面转让费损失的。律师

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