【法律咨询】乐先生最近乐不起来，他以动迁款购置了一套二手房，看房时候乐先生注意到了房屋内有租客，向上家及中介询问合同是否到期。中介称合同没有到期，但是他们可以搞定房客，让他早点搬走。按照租房合同，上家只要赔一个月违约金就可以解除合同了。乐先生对房屋比较满意，电话向沈洁律师咨询，沈律师告知他此套房屋有问题，需要谨慎处理，并且建议他由律师起草补充合同以明确上家的责任。乐先生是一名对律师不太信任的人，认为律师就是想收费。面对上家的信誓旦旦和中介的再三保证，乐先生买了该房。两个月后乐先生再次十万火急的找到沈律师，原因是房子已经过户了，而原租客仍不肯搬家，新房被人占了，乐先生着急的团团转。而此时中介和上家因为完成了房屋交易，再也不愿意过问此事。律师

沈洁律师答复乐先生，新房东不能赶走老租客。根据我国《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。这句法律条文的意思是如果房屋在租赁期间被出售了，租赁合同继续有效。《城市房屋租赁管理办法》第11条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”。所以新房东还得依据原房东和房屋承租人之间的租赁合同履行，包括租金数额、租期、违约责任等都依据原租赁合同。其他相关的法律规定还有《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第二款：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。律师

这些上述法律规定，被称为“买卖不破租赁”，主要是为了承租人在房屋产权变动时候保证其一个稳定的居住环境，不因为房屋出售被新房东扫地出门后流离失所。租赁权的效力大于买卖双方的转让效力，如果二手房的买受人在购房前了解到房屋已经出租，必需清楚租期是否即将到，以免影响自己的购房用途或者投资用途。如果剩余租期较长的，应当先和承租人商议好解除合同的方案，并且落实到书面。如果无法和承租人联络的，必需由原产权人(上家)和自己在合同中约定由原产权人解除合同，如果不能解除合同的，要上家承担违约责任，这样上家也会比较积极地配合。律师

同时沈律师指出这次房地产买卖中，上家没有征求承租人的优先购买权，乐先生和原产权人之间的买卖合同，有可能因为承租人主张优先购买权而无效。所谓“优先购买权”是指《合同法》第230条规定：“出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”。这个出卖前的合理期限根据《城市私有房屋管理条例》第11条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，须提起三个月通知承租人，在同等条件下承租人享有优先购买权。”。如果没有履行过这个手续的，根据最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见》第118条规定：“出租人出卖房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”。律师

幸运的是承租人不知道优先购买权的规定，也不想购置该房屋，所以乐先生只能等租期到后解除租赁合同，或者协商补偿给租客一笔钱，让其提早解除租赁合同。