【案情】宋女士所居住的房屋属于花园洋房，为了保护这类老建筑，宋女士家将搬迁到其他地方居住，政府将对房屋进行修缮保留，对宋女士的补偿标准参考拆迁。宋女士不了解补偿标准，向律师进行咨询该套房屋的估价方法(宋女士系一花园住宅中的两间)。

沈洁律师认为宋女士的花园住宅和其他普通拆迁房屋的补偿计算标准是相同的，由于房屋属于保护建筑，本身具有很高的市场价值，因此补偿数额会比较高。沈律师认为无论是什么数额的补偿标准，前提是对房地产有一个客观的价格评估。

所谓的房地产价格评估是对房地产的市场价值进行计算的行为，使被评估的房地产体现它的市场价值。房屋拆迁评估标准主要考虑被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，结合市场因素，最终确定房屋的市场价格。

影响房屋价格的因素很多，沈律师在本网站二手房和居间栏目也对房屋评估进行了论述，本文主要结合拆迁再谈谈房地产评估。

房屋的区位是指被拆迁房屋位于城市的区域，考虑是否是中心城区、城镇、农村地理位置，和中心城区的距离、交通的便利因素、周围的繁华程度、和重要建筑物的距离，比如机场、火车站、政府机关、周围的环境和景观等等。区位可以所是决定房屋价格的关键因素，沈律师认为说白了就是房屋所处的地皮是否值钱，上海曾有过“宁要浦西一张床，不要浦东一套房”的说法，可见房屋区位的重要性。

房屋的用途。房屋用途是由于房地产权属证书的登记为准，如果登记和实际用途不一致的，如果规划部门允许变更的，只要搬离变更手续，按照变更后的用途确定。拆迁中主要的争议是住宅用房当作商业用房使用，关于这方面的具体问题，本网站其他文章有所阐述。

房屋的面积。房屋面积应当以房地产权属证书的登记为准，违章搭建及超过期限的临时建筑都不能获得补偿，关于违章建筑的问题，请参考本网站气体文章。建筑面积的计算有以下规则可以适用，《建筑面积计算规则》、《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》等等。

房屋的新旧程度、建筑结构形式、使用率、楼层、朝向等。一般来说房屋建造的年代越早，评估价格相对较低，但宋女士这类具有历史价值和意义的房屋除外，其评估价格很难用衡量。所以沈律师认为宋女士能获得的补偿数额应当是比较高的。