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出租房应当如何进行拆迁补偿安置

【案情】陈某的私房出租给了多名外来人员,他所在的房屋位于城中村,拆迁涉及所有的租户。陈某在私房内的户籍已经冻结,所以他判断1~2年内该地区要动迁,但如果现在就放弃租金也实在可惜了,所以他希望继续能够出租,但将来动迁时候不至于给自己带来麻烦。所以他带来了一份协议,希望我们的律师帮助他修改。律师

在动迁有租赁关系的房屋时,和自住房屋有所不同,自住房屋的动迁,被拆迁人就是房屋的实际使用人,因此他可以自由地选择货币安置或者产权掉换,但如果房屋出租的,在拆迁补偿之前,被拆迁人与房屋承租人先达成解除租赁关系的协议,拆迁人只对被拆迁人进行补偿,不和房屋承租人发生直接关系,由被拆迁人对承租人进行安置或者补偿,比如说按照租赁合同的规定赔偿一个月租金之类。多数的居民住宅出租多数能够解除租赁关系(不含公房)。律师

沈律师觉得我们遇到的出租房屋的拆迁咨询,是一些出租的商铺、厂房的拆迁,拆迁后可能造成承租人的装修化为泡影,甚至承租人直接丧失经济来源,所以虽然《城市房屋拆迁管理条例》将租赁房屋的补偿主体确定为房屋所有权人,但也考虑到拆迁也会给承租人带来一定的损失和不方便,所以条例也顾及了房屋承租人的安置。律师

如果租赁双方无法解除租赁关系的,拆迁人、被拆迁人、承租人三方订立拆迁安置协议,对如何安置进行约定。如果三方无法达成协议的,此时仍可以拆迁,只是被拆迁人不能自由选择拆迁补偿安置方式,不能选择货币补偿,只能进行产权调换。产权掉换后的房屋继续出租给承租人,被拆迁人和承租人就新的安置房屋签订租赁合同,租赁合同的条件可以完全按照原协议确定。律师

最后,沈律师再谈一下关于出租房屋的装修补偿,如果装修是经过出租人同意的,拆迁补偿款内的装修补偿归出租人所有,不经过出租人同意的装修,能够拆除的归出租人拆除,不能拆除的房屋所有权人不需要对承租人作出补偿。律师

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沈洁律师

法学硕士,全国律师协会、上海律师协会会员

现为上海维度律师事务所律师;

2008年7月与人合作建立上海汇银律师事务所。

此前在其他外两家律师事务所担任律师,共执业十多年,处理大量的法律问题,经验丰富

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