【法律咨询】周先生出售了1994年的售后公房，不久他的兄弟姐妹们建议母亲就将之诉诸法律，原来该房屋按94方案为母亲和周先生共同共有，虽然登记为1人名下，但周先生的母亲也拥有产权，现母亲住在养老院。经查该区交易中心要求售后公房的原同住人签字，周先生在同意书上加盖了母亲的私章。上海汇银律师事务所代理周先生的买方，买方系一对外地年轻的夫妻，通过中介介绍购置了该房产，对94方案也不清楚。中介因了解到有老人户籍，要求周先生留下老人身份证复印件和同意迁移户籍的文件(同样加盖母亲私章)。该私章在房屋买入时也被使用过。因周先生的兄弟姐妹常常上门吵闹，导致买方很烦恼。律师

沈洁律师认为周先生处分属于自己和母亲所有的房产，如果没有获得母亲的同意，属于《房地产管理法》第37条第(二)项规定：“共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让。”不经过共有人同意或者追认的处分行为无效，所以无权处分人处分他人财产的，会有三种后果：权利人不同意的，合同无效；权利人追认合同的，合同有效，权利人既没有表示反对也没有表示同意，效力待定，但是自权利人知道或者应当知道一年内没有否认的，视为同意，也就是权利人不能躺在权利上睡觉，使得一项权利长期处于不确定状态。律师

不过如果第三人是善意的，比如尽到了一个普通买方的义务：查看产权证和身份证原件、印鉴，或者出售方提供了权利人的委托书，能够具备房地产权利人授权的代理证据的，如果认为共有人无权处分，会使得不知情的善意买受人无端遭受损失，市场交易的稳定性会遭到破化。律师

因此如果房地产产权已经过户了，买受人取得产权，也就是周的买方拥有合法的房屋产权，共有人不能主张合同无效，只能向擅自处分共有产的人追究。因此周先生的兄弟姐妹代表其母亲向买方无端吵闹没有任何依据，他们只能代表母亲向自己的儿子周先生主张权利，比如要回部分售房款。

沈洁律师注解：上海部分交易中心仍要求售后公房的同住人签名，方能出售，但部分交易中心已经不再要求同住人签名，使得产权过户成为了可能。律师