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买公房未获同住人同意,购房合同无效

确认合同无效纠纷一案,庄G与邵A系夫妻关系,两人共生育邵F父、邵S等五人。邵F系邵F父的女儿。邵S与杨D系夫妻关系,两人生育一子邵某。因浦东新区其昌栈大街动迁,1987年11月19日,邵A、庄G、邵S、杨Z、邵某作为家庭主要成员被安置到房屋居住,租赁户名为邵A。1987年11月19日,上述五人的户籍从其昌栈大街迁入房屋。1995年3月8日,邵F的户籍从浙江省湖州市集体户口迁入至房屋。律师

2000年5月8日,邵S、杨Z代邵A、邵F在《职工家庭购买公有住房协议书》上签名、盖章。该协议书上载明,房屋承租人或受配人姓名邵A,经与本户同住成年人协商一致,同意购买上述房屋。上述所购房屋确定为邵S、杨Z共同共有。

《购买公有住房职工连续工龄证明》显示:我单位职工邵A于52年参加工作,连续工龄计算到1991年底为叁拾捌年。证明下方加盖船厂人事部公章。该职工配偶庄G其工龄证明在购买公有住房时不再提供。证明下方加盖被单厂人事科公章。

《公有住房出售价格计算表》上显示,购房人为邵S,享受工龄人为邵A,工龄38年。成本价(一)计价一栏中显示,工龄优惠:38×15.30元/年=581.40。《本户人员情况表》载明:房屋家庭成员(以户口簿为准)即邵A、邵S、杨Z、邵某、邵F。律师

2000年5月22日,上海船厂作为出售人(甲方),案外人上海船厂住宅办公室作为代理人,邵S、杨Z作为购房人(乙方)签订《上海市公有住房出售合同》,约定:邵S、杨Z向上海船厂购买房屋的产权,房屋全部售价为15,014元,乙方选择一次性付款方式支付房价款,房屋实际付款金额为12,011元。

邵S、杨Z应在签订合同后,将合同第七条规定的费用合计12,951元交付至中国建设银行上海分行。通过上述公房买卖,房屋产权登记至邵S、杨Z名下。2004年邵F留学日本并定居至今。2005年4月7日,邵A去世。

邵F、庄G诉称,庄G与邵A(已故)系夫妻关系。2014年3月5日,邵F之父邵F父年满60周岁。邵F父在办理知青户口回迁手续时,派出所要求其提供邵F户口所在的房屋的产权证,但邵S不肯提供。后调查得知,2000年5月22日邵S、杨Z通过与上海船厂签订公有住房出售合同,购买了房屋产权,并于2000年7月30日将房屋产权登记在邵S、杨Z名下。律师

邵S、杨Z在未经邵F(2000年5月购房时已年满19周岁)、庄G之夫邵A的同意的情况下购买了房屋产权,侵犯了两人的合法权益,故诉至法院,要求判令:邵S、杨Z与船厂于2000年5月22日签订的《上海市公有住房出售合同》无效,恢复上海市浦东新区梅园三村的原始公房状态。

邵S、杨Z共同辩称,《上海市公有住房出售合同》签订手续合法、真实有效,故不同意邵F的诉讼请求。庄G不是本案适格主体。邵F不是动迁安置对象,不应从房屋中受益,否则违反公平原则。律师

购房过程中,庄G和邵F是知情和同意的,两人的起诉已经超过诉讼时效,因为房屋原本为公房,需要交纳租金,购买产权后就不需再缴纳租金,且购房时,使用了邵A的工龄,故两人对购买产权的事实早已明知,不可能到2014年才知道。

购买房屋产权时,邵F并不居住在该房屋中,而是在读大学,且邵F无证据证明邵F从1985年开始居住在房屋内。职工家庭购买公有住房协议书上邵F、邵A的签字、盖章确由邵S、杨Z代为签名盖章,所有印章均由庄G提供,邵A当时年事已高,邵F当时在大学就读,且邵F当时也没有能力购买房屋,故家人协商一致由邵S、杨Z前往办理。律师

关于两人的起诉是否超过诉讼时效的问题,庄G作为房屋原承租人邵A的妻子,在邵S杨Z使用邵A工龄购买房屋时,被单厂就不再使用庄G的工龄出具证明。考虑到购房属于家庭重大事务,以及庄G家庭身份,并结合其所在单位就工龄问题出具的证明,邵S、杨Z认为庄G知晓房屋购买情况较符合常理,庄G就本案起诉已经超过诉讼时效。

就邵F而言,购房时其尚在大学就读,对房屋购买情况及缴纳租金情况未必知晓,再考虑到房屋购买后邵F留学日本并定居至今,邵S、杨Z也未举证证明邵F对购房情况是明知且同意的,故对邵F起诉已过诉讼时效的意见难以采信。律师

根据上海市相关规定,购买公有住房产权应征得房屋的承租人、受配人及其他同住成年人的同意,并协商一致。邵S、杨Z称邵F自中学开始在上海就读,期间其父母未居住于上海,结合邵F户口自1995年迁至房屋内,庄G及邵A作为邵F祖父母对其照顾并居住于房屋内较为符合常理。2000年5月22日,邵S、杨Z购买房屋时,邵F已成年,故邵F应属房屋的同住成年人。

邵S、杨Z将房屋购至其两人名下并未征得邵F的同意,故邵S、杨Z为购买房屋产权而签订的《上海市公有住房出售合同》应认定为无效,房屋应恢复至购买公房前的原有状态。鉴于原承租人邵A已去世,就房屋承租人无法协商达成一致,船厂作为房屋出租方明确指定由邵S作为承租人,予以准许。船厂应根据无效合同所取得的相关购房款返还给邵S、杨Z。律师

综上,根据《民法通则》第六条、《合同法》第五十六条、第五十八条的规定,判决如下:邵S、杨Z与船厂于2000年5月22日签订的关于上海市浦东新区梅园三村房屋的《上海市公有住房出售合同》无效;上海市浦东新区梅园三村房屋恢复为租赁户名为邵S的公有房屋;船厂十日内返还邵S、杨Z购房款12,951元。(2014)浦民一(民)初字第26374号

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