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谁来付缴纳物业费?业主还是承租人

【案情】潘先生是一名房地产投资客,他投资了多套住宅和办公房,因房屋套数比较多,在管理上有一定的难度,他把房屋委托给一名从事房产居间的熟人管理。约定潘先生的收益为净到手价,物业管理费和水电煤都由承租人支付。在某小区潘先生共有5套办公房出租给同一家企业,半年后该企业拖欠房租,潘先生委托我们催讨房租,同时他也接到了物业公司付费的通知。潘先生认为他和承租人之间约定物业费由承租人支付,物业也是明知的,从来没有提出异议,物业公司给与的发票上还清楚的标明承租人的姓名,所以自己不应当支付物业费。物业公司对此辩解为,因承租人代付房租,物业公司不反对,之所以开具承租人为抬头的发票,是应承租人的要求,主要用于承租公司的财务冲帐需要,自己从没有同意潘先生不支付物业费。律师

在帮潘先生向承租人追索房租和水电煤。物业费等欠费时,沈洁律师认为潘先生将房屋出租的,应当由房屋产权人,也就是潘先生支付物业费。如果潘先生和承租人有约定,由承租人支付管理费和维修基金的,这种约定是有效的,但租赁合同对物业费支付的约定仅仅对出租人和承租人有效,对于租赁合同之外的第三人,比如物业管理公司是没有法律效力的。物业管理合同的当事人是物业管理公司和业主,所以业主不管在什么情况下都有义务支付业务费。律师

根据《物业管理条例》第四十二条规定:“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。”沈律师认为法律规定的非常清晰,就是如果承租人不交物业费的,由业主缴纳,业主缴纳后如果原租赁合同约定承租人支付的,可以向承租人追讨。律师

潘先生作为业主,对物业服务费用负连带交纳责任,他不能用承租人的约定对抗物业公司,因为承租人与物业之间没有合同关系,如果他希望由承租人直接支付物业费的,必须获得物业管理公司的书面同意,沈律师认为如果形成类似这种的三方协议,以后潘先生真的可以稳拿“净收益”,不过多数的物业管理公司是不会同意的,在少数的情况下,比如承租人承租的面积非常大,如商场的承租人,三方还是可以约定的。律师

潘先生听了我们的分析后,决定先行支付物业费,将物业费和租金一并起诉承租人,追讨自己垫付的物业费。

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沈洁律师

法学硕士,全国律师协会、上海律师协会会员

现为上海维度律师事务所律师;

2008年7月与人合作建立上海汇银律师事务所。

此前在其他外两家律师事务所担任律师,共执业十多年,处理大量的法律问题,经验丰富

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