乔小姐是一名外地人，她在上海工作已经好几年了，因为单身一直属于限购范围，无法购买上海的住房。后来她在南汇承租一套动迁房，和房东夫妻两人关系不错，对方也没有子女，几次表达了想认领乔小姐作为干女儿的想法。后来乔小姐拿出所有的积蓄八十万元，和房东协商购买居住的住房，双方约定乔小姐出资三十万元享有该房屋六十五年（距产权办理已有五年时间）的租赁权，前三年乔小姐每年还需支付三万元给与房东。律师

三年后乔小姐将房屋装修一新，谁知道原来的房东太太竟然意外怀孕，这是个喜讯，孩子生育后上海房价也正好大涨，该房屋从原来的三四十万竟然涨到一百多万。卖了房的房东有些悔意，想讨回乔小姐的住房，这让乔小姐觉得非常不安，她拿着产权证来到上班附近的律师事务所，法律咨询沈洁律师。律师

沈洁律师认为房屋租赁最长的期限为二十年，超过二十年的超过部分无效，这是《合同法》第214条的规定，当然租赁期满后，双方还可以约定续租，比如乔小姐可以和房东约定租赁为二十年，期满后继续续租，至于租金，可以约定续租期间，不收取租金。律师

法律之所以规定了二十年的最长期限，在于保护租赁双方的意图，租赁的法律异议在于转让租赁物的使用权，承租人临时适用租赁物，而非天长日久地占有，租赁期限过长不利于保护承租人及时退租的权利。所以法律对租赁期限做了限制，保护双方的利益。租赁合同二十年的期限是对当事人权利的保护，并非限制，如到期后双方都愿意继续续租的，可继续签订租赁合同继续下去。律师

比如本案的房东，在出租给乔小姐几年后，家中情况有了变化，房屋价格也有了大幅度的上涨，其想法和当初“卖房”给乔小姐时已经完全不同了，不过乔小姐目前不用担心，其租赁的房屋还可以使用十多年。至于租金可以按照当时支付的购房款总额除以六十五年，得出每年的租金数额，二十年租期之外的租金，乔小姐可以要求房东退回。律师