卜先生的父亲去世后，留下了一套一室一厅的住房，在办理了继承手续后，卜先生要支付给其妹妹和弟弟一百多万资金，他拿不出来，三兄妹商量，这套房子就由卜先生委托中介出售，卖房后大家一起分割钱款。得到了弟妹的书面委托书后，卜先生找了一家中介。从来没有买卖过房产的卜先生一点也不懂，中介让他签什么，他就签了。其中有一份独家委托销售协议，这份合同约定，如果卜先生通过其他中介公司卖出房屋，要获得这家中介公司的同意，否则就要承担违约责任，赔偿相当于两个点的中介费。

签订了这份房地产委托出售居间独家代理销售合同后，不明就里的卜先生没有意识到自己签下的是一分在约定期限内只能委托该中介公司独家代理销售房屋，不得自行或者另行在委托他人出售房产的协议。根据这份独家协议的约定，这下子，卜先生就不能委托其他的中介出售合同了。

委托中介后，对方也带了几名客户上门看房，但始终没有购房者和冯先生达成购买意向，就在冯先生对中介公司的居间能力感到失望时，中国爆发了非典疫情，这下，卜先生更是傻了眼，当疫情稍稍过去后，上海的房产市场又红火了起来，他的弟弟委托了几家中介公司，终于有一家客户看中，卜先生和弟妹三人将房产卖给了他人。律师

在获悉卜先生跳单另找其他中介机构卖房后，中介公司认为卜先生委托他人卖房，就应当按房产成交价的2%对中介公司承担违约责任。这时候卜先生才想起来自己确实签过那么一份合同，他非常着急，找到律师事务所，法律咨询了沈洁律师。

沈律师认为中介公司设置的独家委托条款，免除了提供条款一方的责任，排除了卜先生的主要权力，属于无效的格是条款，中介公司要求卜先生承担违约金的主张是不成立的。沈律师认为独家委托格是条款并不是所有的都无效，但条款如果违背缔约自由，当事人之间的利益因此失衡的，均属于无效。居间人需要举证，证明自己和委托人签订格是条款时采取了合理的提示，比如将相应的条款用黑色放大一号的字体标出，但卜先生的合同并没有这种提示。另外本案中的独家委托条款规定，从合同签订到居间人完成委托事项之日，委托人都不能再自行或者另行委托任何第三方出售房屋。意味着卜先生要无期限放弃选择其他居间人的权利，这份独家委托条款成为对冯先生单发方面的越苏，违背了公平原则，属于无效条款。

而中介作为格式条款的提供者，应当采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，并且按照对方的要求，对条款予以说明。这些格式条款都是中介公司为了重复使用而预先拟定的，在订立合同时并没有和卜先生进行过协商。提供格是条款的一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利的，格式条款无效。