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户口无法迁出,无处落户承担违约金

R、D诉G房屋买卖合同纠纷一案,R(买受人、乙方)与G(卖售人、甲方)签订《上海市房地产买卖合同》,R向G购买上海市宝山区三门路房屋,房屋总价款为110万元。律师

合同补充条款第2条约定,甲方承诺自该房地产转移(送件取得收件收据)之日起的50日内,向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口(若有)的迁出手续,若在前述期限内,原有户口(若有)未能迁出的,则每逾期一日,甲方应当按照该房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金,直至原有户口(若有)迁出时止。

合同签订后,R支付了绝大部分房款,取得了房屋的房地产权证。之后G又向R反租房屋,房屋尾款1万元R不再向G支付,与G应付租金相抵。G不再租赁房屋,将房屋交还给了R。G才将其户口从房屋内迁出。律师

G表示,G在将房屋出售给R后,已经与R达成了新的口头协议,G向R反租房屋,R同意G的户口在G反租期满搬离房屋后迁走即可。

R表示,R从未同意G的户口可以在G反租房屋期满后,及时迁走就可以,事实上,R一直催促G迁户口。R拿到产证,也到了G迁出户口的时候,R就催促G迁户口,并提出让G放1万元在R处,如果户口迁走,1万元就还给G,但G不同意。律师

R表示,R购房是想干净的拿到房子,房屋内有户口,心理不舒服。R一直催促G迁户口,G表示,G是因为政策原因无法迁户口,不应承担违约责任。单就违约金标准而言,该标准过高,希望法院调整。

R、D诉称依据合同补充条款第2条约定,G应迁出房屋内的户口,但G一直拖延。G的行为已构成违约,故R起诉,要求G支付违约金22万元(共计400天,按每日550元计算)。律师

G辩称当初以为可以将户口迁入配偶的房屋内,因为房屋要动迁,无法迁户口。G还想将户口迁入动迁安置的房屋中,因安置房屋尚未取得产权证,也无法迁入。最终G是通过非正常方式将户口迁入公共户口内。G不是不及时迁出户口,是由于政策原因所致,不可抗力,G没有过错,不应承担违约责任。

G户口迁出,逾期迁出,应支付违约金。G迟迟将房屋内的户口迁出,G的行为已违反约定,理应依约向R支付违约金。

违约金除制裁违约行为外,支付违约金的主要目的在于弥补守约方因对方违约而遭受的实际损失,如果违约金约定过分高于实际损失,当事人可以请求减少。现R并未提供因G逾期迁出户口造成其损失的相关依据,R要求G按照合同约定的违约金标准每日550元支付违约金,金额明显过高。律师

G已要求法院对违约金进行调整。考虑到G已积极办理户口迁移事宜,但因为客观原因无法办理的实际情况,结合G的过错程度,违约可能给R造成的损失,酌情确定由G向R支付违约金15,000元。(2015)宝民三(民)初字第68号

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