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上海市商品房出售合同解读--第五条

第五条 乙方如未按合同约定的时间付款,应当向甲方支付违约金,违约金按逾期未付款的日万分之__计算,违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。逾期超过__天,甲方有权选择下列第__种方案追究乙方责任:

一、甲方有权单方面解除本合同。

二、

【解读】本条规定了买方逾期付款应承担的违约责任。

在第五条中,将购房者的违约责任分为两种程度,首先是按逾期天数支付违约金,合同继续履行,当逾期付款到了一定时间,卖方可以解除合同。

承担违约责任要以未付清款项作为基数,而不是以购房总价作为违约金计算的基础,否则有违公平。

商品房因为总价很高,对于大多数的购房者而言都是采取银行按揭贷款的方式,有的购房者过高的估计了自己的贷款能力,在支付了首付后又没有获得银行的贷款,无法按时支付房款,就以银行贷款不能办理作为抗辩理由,其实这种做法是无法律依据的,因为购房者在购房时应当客观的预见存在无法获得贷款的风险。不管付款方式如何,只要买受人没有在合同约定的付款期限内支付房款就构成违约,并且需要承担违约责任。

违约金为多少?如果双方在合同内有约定的,从其约定,没有约定的参照法定标准。《最高人法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条明确规定,逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

违约金过高怎么办?虽然双方在购房合同中可以约定违约金的百分比,不过过高的违约金显然对违约方过于不利,因此《合同法》第一百一十四条规定,约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。”

逾期付款至一定期限,出卖方可以解除合同。

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沈洁律师

法学硕士,全国律师协会、上海律师协会会员

现为上海汇银律师事务所律师;

2008年7月与人合作建立上海汇银律师事务所。

此前在其他外两家律师事务所担任律师,共执业十多年,处理大量的法律问题,经验丰富

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