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上海市商品房出售合同解读--第十五/十六条

第十五条 该房屋交付后,乙方认为主体结构不合格的,可以委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测。经核验,确属主体结构质量不合格的,乙方有权单方解除本合同。

第十六条 甲方交付的该房屋有其他工程质量问题的,乙方在合同约定的保修期内有权要求甲方除免费修复外,还须按修复费的__倍给予补偿。

双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的,委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。

【解读】 本条规定是关于开发商对房屋质量不合格如何处理的规定。

商品房质量问题通常可分为以下三种:

1、房屋主体结构质量不合格的。所谓主体结构质量不合格包括两种情况:

A、屋交付前未经验收或经验收不合格。如果出卖人不能出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》,购房者有权拒绝收房,由此引起的延期交房责任由出卖人承担。

B、房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格,即房屋地基基础工程和主体结构工程不合格。

对于主体结构质量不合格的,购房人可以解除买卖合同,要求退还房款,并可依据合同追究违约责任,或者根据实际损失进行索赔。

2、因房屋质量严重影响正常居住使用的,购房人可以请求解除合同和赔偿损失。

“严重影响正常居住使用”法律没有做出明文规定,一般认为:房屋质量问题是无法修复;或是经修复后是否仍然存在威胁购房人人身、财产安全的因素;再是经多次维修房屋仍然存在严重质量缺陷,无法正常使用,严重干扰和影响了购房人的生活。

一旦得到确认,购房者有权拒收、解除合同和要求赔偿损失。

3、在保修范围内的一般质量问题,购房人有权要求出卖人承担修复责任。

交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

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