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上海市商品房出售合同解读--第八条

第八条 甲方向乙方保证在交付该房屋时:

(一)该房屋没有产权纠纷和财务纠纷;

(二)甲方未设定抵押权或已清除原由甲方设定的抵押权;

(三)已缴纳了甲方应缴纳的房屋维修基金。

如交付房屋后发生与甲方保证不相一致的情况,由甲方承担相应违约责任。

【解读】本条是关于出卖人权利瑕疵担保责任的约定。权利瑕疵担保责任,即出卖人就标的物所有权不能完全转移给买受人而应当承担的责任。出卖人如果违反一~三的约定时,买受人可以主张的权利有:违约金、实际履行、解除合同、损害赔偿。

所谓房屋没有产权纠纷主要是出卖人无产权或者虽然有产权但是已经出卖给第三人,或者房屋是属于拆迁补偿安置房。

如果房屋上有抵押权的,抵押权人在债务到期不能清偿的情况下,抵押权人可以要求拍卖房屋清偿债务,这样的话对于支付了部分或全部买房款的购房者而言是非常不利的,因此购房者要甚买设有抵押权的房屋。

如果由于一和二的原因造成该商品房不能办理产权登记,开发商应承担违约责任,按照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条和第九条的规定导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

房屋维修基金由两部分组成:开发商缴纳的部分和购房者缴纳的部分。如果开发商没有缴纳的,购房者可以要求其补缴。

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沈洁律师

法学硕士,全国律师协会、上海律师协会会员

现为上海汇银律师事务所律师;

2008年7月与人合作建立上海汇银律师事务所。

此前在其他外两家律师事务所担任律师,共执业十多年,处理大量的法律问题,经验丰富

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