认购书中有定金条款的，因一方原因未能签订商品房买卖合同的，违约方按照定金罚责处理。律师

具备了签订商品房/预售买卖合同，一方不愿意签订该合同时，不能要求强制履行认购合同，即不能强制签订正式的购房合同，而是对违约方按定金罚责处理：如果是购房人违约的，那么开发商没收定金，反之，开发商违约的，将双倍返还定金给购房人。

认购书中为订金条款的，因一方原因未能签订商品房买卖合同的，返回订金。对于开发商来说在房屋价格上涨的时候，通过不需要承担双倍返还责任的订金，可以随时毁约。

签订认购书时未取得售房资格，到了约定的签本约(商品房买卖合同)之日还未取得售房资格的，属出卖人(开发商)原因无法订立买卖合同的情况，开发商违约，购房人可选择：律师

①拒绝签订本约，要求返还倍定金(如果约定定金罚则的)，或返还订金；

②签订商品房预售合同，但是对预售合同有权利瑕疵，存在风险。