原告投资公司诉被告王H、王I商品房销售合同纠纷一案，两被告系父子关系。2011年8月13日，原(甲方)、被告(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方向甲方购买上海市长宁区中山西路XXX号503室地下三层车位101(人防)，建筑面积58.89平方米，转让价款共计240，000元。律师

原(甲方)、被告(乙方)就“503室”签订《上海市房地产买卖合同》，约定转让价款共计10，046，168元，2011年8月16日前乙方缴纳房款1，004，617元，同年11月20日前乙方缴纳4，021，551元，同年8月22日前，乙方应向银行提交符合具体要求的申请贷款所需的全部材料，余款5，020，000元由乙方申请银行按揭缴纳，乙方最终获得贷款的数额，以银行批准的数额为准。

涉讼车位的房地产买卖合同签订后，被告在2011年10月14日向原告支付240，000元。至于“503室”房款，被告在2011年8月23日向原告支付1，004，617元为第一期房款。第二期房款逾期一直未支付，银行按揭贷款也未进行。律师

被告共向原告购买上海市长宁区中山西路XXX号501室及地下车位、502室及地下车位、503室及地下车位、511室、512室、513室及地下车位，共计六套办公楼四个地下车位。501室、502室、511室、512室四套办公楼部分房款均系办理银行按揭贷款并已到位，附属的两个车位款也已付清，均取得产权证。

原告投资公司诉称，故原告要求两被告共同向原告支付逾期付款违约金4，536元。原告诉状上称被告仅支付第一期房款，第二期房款逾期支付，导致剩余房款应办理按揭贷款的也未能获得批准并发放。

被告王H、王I辩称及反诉诉称：1、原告立即配合被告办理上海市长宁区中山西路XXX号503室地下三层车位101转让过户手续；2、原告支付被告因逾期过户造成的损失，按照已付车位费240，000元的万分之三计算，自2011年10月15日起至实际过户日止，暂计67，896元。律师

该案在诉前调解时，被告代理人称被告原来只想购买三套办公楼，经原告销售人员鼓动，要被告购买六套办公楼，说只要首付10，000，000元，剩余款项通过担保公司和银行贷款由原告搞定。

同房款分三部分，一部分支付房款10%，40%通过原告寻找的担保公司进行借款，50%通过银行贷款。后原告说担保公司谈不成，故被告陆续追加支付房款，4套办公楼均可以完成交易，最后2套在等原告担保公司能否借款的答复，原告起诉是违背诚信的，原告从未告知被告担保公司借款未成。现2套房屋已经过户完毕，2套支付了50%的房款，贷款已经办出就等发放了。

就剩余的2套房屋，被告希望原告能找担保公司借款，或者给被告2个月时间，由被告想办法补足钱款。同年6月28日，原告向表示正与被告商谈，有和解意向，申请撤回起诉。律师

2012年10月29日，原告再次向递交诉状，要求被告支付“503室”购房款及违约金，原告的诉请及理由同前案。于2013年3月28日立案，同年6月27日，因原告未按规定预交案件受理费，裁定按撤诉处理。

2013年4月19日、6月26、7月15日，被告就“503室”分别向原告支付1，500，000元、1，000，000元、1，521，551元，合计第二期房款4，021，551元。余款根据合同约定由与原告有合作关系的指定银行办理按揭贷款，但最终未或贷款银行批准而未成。被告自认在2013年6月底、7月初被口头告知贷款无法办理。

2013年10月，被告分别与案外人上海浦东发展银行金桥支行签署《个人购房担保借款合同》，就“513室”、“503室”抵押给案外人，向案外人分别申请贷款8，730，000元、5，020，000元。律师

被告要求原告配合办理贷款手续遭到原告拒绝，原告要求被告付清剩余房款后同意与被告办理过户，并且要求被告按约支付违约金。

嗣后被告找原告交涉，也提出愿意签署保证金协议，提议由第三方向原告支付“513室”、“503室”剩余房款，另外再汇入4，000，000作为诉讼保证金，即第三方汇入上述钱款为被告提供现金担保，原告收到上述钱款为被告办理过户手续，被告取得产权证后将该房产设定抵押权人为案外人上海浦东发展银行金桥支行，原告在收到贷款银行的放款后将第三方的房款返还，原告根据诉讼案件的最终生效法律文书收取违约金，并从诉讼保证金中扣取。被告的磋商方案遭到原告拒绝。律师

被告于2013年12月18日自筹资金向原告支付“503室”剩余房款5，020，000元。同年12月19日，原告向被告发出《关于SOHO中山广场B503、B513室违约金缴纳通知函》，表示截止2013年12月18日，被告应向原告支付逾期付款违约金4，419，196.74元，其中B503室违约金为1，738，354.12元，附属车位101违约金为4，536元；B513室违约金为2，671，770.62元，附属车位151违约金为4，536元。

被告连同涉讼房屋在内，总共向原告购买了六套办公楼、四个地下车位，其中两套办公楼按照约定合同履行，被告并已取得产权证；另外两套在2012年4月原告第一次诉讼期间被告付清了部分房款，剩余房款为按揭贷款，同时并获贷款银行批准，现被告也已取得产权证。

上述四套办公楼中附属的两个车位也已取得产权证。双方双方签署的买卖合同对逾期付款违约金未作约定，原告主张按照逾期应付款的日万分之三要求被告支付违约金缺乏合同依据，不予支持。律师

涉讼车位附属于“503室”，原告在被告付清“503室”房款后，应当与被告共同办理涉讼房屋的过户手续，原告以被告违约金未支付而拒绝过户缺乏合同依据，被告反诉要求原告立即协助办理转让过户手续的诉讼请求，予以支持。

鉴于合同约定过户是双方行为，被告也未向原告书面提出过户主张，应以提起反诉之日作为损失起算日，被告合理的损失应当得到支持。律师

原告要求调低损失，鉴于双方的房屋买卖合同对逾期过户的违约责任及损失未作约定，被告提出要求原告以已付房款的日万分之三赔偿损失缺乏合同依据，应以中国人民银行同期同档固定资产贷款利率计算。（2014）长民三(民)初字第1824号