原告工程公司诉被告投资公司商品房出售合同纠纷一案，被告系上海市杨浦区国权路房屋的开发商，2011年6月9日，原告公司作为买方(乙方)、被告作为卖方(甲方)签订《上海市商品房出售合同》，约定乙方向甲方购买国权路《沪东财富国际广场》29号1层房屋，建筑面积为780.17平方米，每平方米房屋建筑面积单价为28，000元，总房价款为21，844，760元。律师

在2011年内，乙方支付首期购房款7，500，000元整；取得该房屋的房地产权证(小产证)后五日内付清购房款的余款。甲方在收到乙方支付的首期购房款后五日内，向乙方交付该房屋。

甲、乙双方商定，甲方收到乙方支付的首期购房款后，即由甲方向上海市杨浦区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证(小产证)，并在十五日内注销该房屋上设定的所有抵押、解除该房屋上的各项权利限制。律师

乙方应当在支付首期购房款后十五日内取得该房屋房地产权证(小产证)。因甲方原因，乙方无法在乙方支付的首期购房款后十五日内取得该房屋房地产权证(小产证)的，甲方应承担违约责任，违约金为总价款的1%。在乙方支付的首期购房款后三十日内乙方仍然无法取得该房屋房地产权证(小产证)的，乙方有权单方面解除合同。

甲方未能在乙方支付的首期购房款后十五日内注销该房屋上设定的所有抵押、解除该房屋上的各项权利限制的，乙方有权单方面解除合同。甲、乙双方同意，自本合同签订后，由甲方向房地产登记机构办理预告登记。律师

被告作为甲方、上海豪益实业有限公司及上海顺艺实业有限公司作为乙方签订《借款协议书》，约定：1、甲方向乙方借款21，400，000元(大写：贰仟壹佰肆拾万元)，借款期限为甲方收到借款之日起的一个月：即2011年10月15日。

2、该借款到期，甲方未及时还款给乙方，借款到期次日起，该借款自动转为甲方与乙方签订的国权路1室(双方均认可即本案房屋)以及国权路4层1室-6室(共七份商品房出售合同)的房款：借款转为房款之日起七个工作日内，甲方交付乙方上述产证；若逾期支付，甲方支付乙方上述房产合同约定总价20%的违约金。律师

3、该借款到期，甲方及时还款给乙方的，乙方承诺解除甲方与乙方签订的国权路XXX号XXX层、4层、5层房产之商品房出售合同(共计十二份商品房出售合同)。

当日，原告通过案外人上海拙绪物资有限公司向被告划款20，000，000元，被告向原告出具收据，明确交款单位为上海豪益实业有限公司，收款方式为网银转账，贰仟万元整，收款事由为借款。

当日，被告另向原告出具了一张收据，明确交款单位为上海豪益实业有限公司，收款方式为现金，壹佰肆拾万元整，收款事由为借款。后，原告没有要求被告出具支付7，500，000元的房款发票，也没有要求被告交付房屋。被告没有办理房屋的预告登记手续，也没有向原告催讨房款。律师

2011年10月21日、2011年10月25日、2012年1月6日、2012年1月10日、2012年1月12日、2012年1月13日、2012年1月16日、2012年1月18日、2012年2月2日、2012年2月22日、2012年3月15日，被告通过银行转账先后向上海拙绪物资有限公司划款2，000，000元、3，000，000元，3，000，000元、2，000，000元、1，000，000元、1，000，000元、2，000，000元、700，000元、1，000，000元、8，500，000元、1，500，000元，共计25，700，000元，对其中的21，400，000元，原告认可已经收到。原告并认可案外人上海拙绪物资有限公司系原告的收款方和付款方。

2012年1月，被告与案外人上海天奥电梯销售有限公司签订《上海市商品房出售合同》，约定被告将房屋出售给案外人上海天奥电梯销售有限公司，总房价款为21，844，760元。2012年1月21日，房屋登记至案外人上海天奥电梯销售有限公司名下。律师

本案的争议焦点有如下二点：1、双方之间履行的是商品房出售合同还是借款协议；2、原告的诉请是否有法律依据？

第一、关于双方之间履行的是商品房出售合同还是借款协议的问题。商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

首先，依据双方签订的《上海市商品房出售合同》约定，被告收到原告支付的每一笔房款时均应出具发票。原告没有提供其支付房屋首付款7，500，000元的购房发票，也没有按照合同约定要求被告出具发票。律师

另外，根据双方签订的《补充条款三》约定，原告应当在支付首期购房款后十五日内取得房屋房地产权证(小产证)。原告没有催促被告要求其办理房屋产权过户手续。被告也没有要求原告支付房屋的房款。双方的行为均与合同约定不符，且有违正常的房屋买卖惯例。其次，原告在与被告签订借款协议前未向被告支付过房款，被告收到原告支付的20，000，000元后向原告出具的收据明确为借款，对此，原告也无异议。

第三、2012年1月21日，房屋登记至案外人上海天奥电梯销售有限公司名下，而被告自2011年10月21日至2012年3月15日陆续向原告认可的收款人上海拙绪物资有限公司还款，对此，原告未提出异议，现原告认可其已收到被告陆续归还的21，400，000元。律师

综上，告实际未就购买房屋支付过首付款7，500，000元，原告向被告支付的系借款，被告已归还了该借款，非房屋的购房款，双方双方实际均未履行商品房出售合同，双方履行的是借款协议。

第二、原告的诉请是否有法律依据。现原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，要求被告赔偿3，000，000元。该条款规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。此条款系对因出卖人恶意违约导致合同解除应负惩罚性赔偿责任的约定。律师

本案双方签订了房屋的商品房出售合同，被告已将房屋出卖给了第三人，但是依据上述所述，双方双方实际均未履行该商品房出售合同，双方实际履行的是借款协议，双方签订该商品房出售合同的真实目的不是买卖房屋，而是以房屋变相作为被告向原告借款的担保，故不存在合同目的无法实现，也非因被告恶意违约造成合同目的无法实现，可以认为被告的行为不符合赔偿的构成要件。现原告要求被告赔偿3，000，000元的请求，缺乏法律依据。律师

依照《合同法》第六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第八条驳回原告上海工程建筑安装工程有限公司要求被告上海投资科盛投资有限公司支付商品房买卖赔偿金3，000，000元的诉讼请求。（2013）杨民四(民)初字第214号