房地产联合开发，俗称房地产开发联建，合建，参建，指的是一方提供土地使用权，其他方提供资金、技术和劳务等，合作开发土地，建设房地产项目，并且最终根据合同的约定分配建成的房屋或者利益的行为。律师

联建合同中最影响合同效力的是开发双方的资质，如果开发的各方都不具备房地产开发经营资质的，联建合同无效。如果任何一方具有房地产开发资质，或者在起诉前取得了开发资质的，认为联建合同有效。不具备开发资质或者超越资质从事房地产开发经营要承担相应的法律责任，包括民事责任，比如合同无效，还有行政责任。

根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第15条合作规定，合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。律师

根据《城市房地产管理法》第65条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。

有些房地产联建合同的目的是为了其中一方或者几方单位自用，还办理了土地使用权转让或者房屋所有权转移手续，不对外销售牟利，那么合同主体的建筑资质对合同效力没有影响，不能以合同主体不具备房地产开发经营资格为理由，认为联建合同无效，这种合同本质上属于房地产转让，资质管理的本意是保障房地产建设的安全和规范，这种开发方内部的转让，不影响正常的房地产开发活动，故而通过房地产转让关系来确定双方的立法本意。律师