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假结婚过户安置房,损害他人利益无效

确认合同无效纠纷一案,郭H(为签约乙方)与案外人上海景兴房地产开发有限公司(签订《预定安置协议》,根据《动迁补偿协议》之规定,向房地产公司预购佳泾小区动迁安置商品房一套,总房价暂定为131,960.40元;在甲方取得预售许可证后,甲方应及时通知乙方签订正式的预售合同及办理购房手续;若乙方前来办理签订预售合同手续时,无法支付预定房屋款60%的,则甲方有权不与乙方签订预售合同。律师

沈F通过居间介绍,与郭H签订房屋所有权转让协议(合同)书。双方约定:房屋转让价格为70万元,购房款由郭H交给沈F,再由沈F向房产公司交纳,所有购房款发票、预售合同、房产证均由郭H保管;该房5年后交易所需的税费等费用均由郭H承担;为确保5年后顺利过户,扣除2万元房款作为押金,待该房屋过户后由乙方无息返还给沈F;交房时,该房屋钥匙直接由交付给郭H,此时,该房屋的所有权和使用权属于郭H;因郭H所购房屋为动迁房屋,如过户产权变更中所产生相关费用,均由郭H承担。

签约当日,沈F向郭H支付购房款40万元。沈F代郭H向开发商支付房款184,914.32元,另向郭H支付95,000元。同时,郭H向沈F交付了涉案房屋,沈F办理了进户手续,并支付相关费用。律师

当日,郭H向沈F出具《承诺书》,承诺:(涉案房屋)可上市交易时,在20天内完成(过户手续),如有不测将由子女代为办理过户;本人提供过户所有材料,如可享受免税待遇由乙方(即本案沈F)享受,与本人无关;本人如有违约,将按照该房价的双倍赔偿;在过户时,不得向乙方提出任何要求。

此后,沈F对涉案房屋进行了装修,入住后居住至今。2013年7月涉案房屋产权登记在郭H名下,产权证的“附记”栏记载,动迁安置房,3年内不得转让、抵押。同时,郭H将所取得的《房地产权证》交沈F保管。期间,沈F先后向郭H支付过房款5,000元、借款1,000元1,500元。2013年11月22日,郭H向房地产交易中心补办了涉案房屋的房地产权证。

2014年3月郭H与金G通过宝山区民政局办理了结婚登记手续。同年4月郭H、金G以夫妻名义向房地产交易中心提出申请,要求将涉案房屋权利人由郭H变更为配偶金G。同年4月16日,涉案房屋产权变更登记至金G名下。律师

2014年5月金G、黄B以夫妻名义向房地产交易中心提出申请,要求将涉案房屋权利人由金G变更为配偶黄B,同年5月涉案房屋产权变更登记至黄B名下。

沈F诉称,由于涉案房屋为拆迁安置房,未满3年不得转让,被告之间的转让系通过结婚、离婚的方式转让的。沈F认为,其与郭H签订的买卖合同合法有效,应依法予以保护。金G、黄B并非出于善意,与郭H恶意串通转移涉案房屋的行为无效。请求法院确认涉案房屋产权从郭H名下转至金G名下,再转至黄B名下的行为无效;判令将涉案房屋产权恢复登记至郭H名下。

郭H辩称,因我需要借款而被安排与金G登记结婚过,我与金G之间没有真正的婚姻关系,金G也系借款方安排的。我不知道要买卖房屋,已无法联系到借款方。

金G辩称,根据规定动迁安置房屋3年内不得转让,而沈F明知涉案房屋是动迁安置房屋,仍于2011年1月17日与郭H签订房屋买卖合同,答辩人对该转让行为的效力持有异议。律师

黄B辩称,本人系通过居间方介绍购房,并全权委托由居间方办理相关手续。对沈F与郭H、以及郭H与金G之间的纠纷不清楚。

本案中,郭H明知涉案房屋已转让给沈F,且涉案房屋也已由沈F实际居住(房地产权证亦交沈F保管),仍补办房地产权证,并通过与金G结婚的形式,将涉案房屋产权变更登记至金G名下。显然,郭H对本案纠纷应承担主要过错责任。

金G不是出于与郭H共同生活之目的,为获取涉案房屋,与郭H恶意串通,以结婚的形式取得涉案房屋产权。此后,金G又与黄B恶意患通,以所谓的夫妻关系将涉案房屋产权转移至黄B名下,金G在本案中亦有明显的过错。

同理,黄B明知与金G没有婚姻关系,仍与其恶意串通,以所谓的夫妻名义取得涉案房屋产权,黄B在本案中也有过错。综上所述,三被告通过恶意串通,以合法形式掩盖非法目的等手段,变更转移涉案房屋产权,其行为损害了沈F利益,认定无效。

沈F与郭H转让涉案房屋的行为,并没有违反法律禁止性的规定,故金G关于买卖合同之效力的辩称不能成立,不予采信。通过居间方购房的行为本身不存在过错,但黄B应该知道,以所谓夫妻名义取得涉案房屋产权是违法的,故黄B的辩称理由不能成立,亦不予采信。律师

依照《民法通则》第五十八条第一款第(四)项、第(七)项、第二款及第六十一条的规定,判决郭H将房屋变更登记至金G名下的行为无效;金G将房屋变更登记至黄B名下的行为无效;金G、黄B十日内协助将房屋恢复登记至郭H名下。(2014)闵民五(民)初字第1657号

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