某日水泥公司为出租人，建材公司为承租人，双方为尽快启动干粉砂浆生产线经营，互惠互利，实现双赢，签订了《租赁经营合同》一份，约定：出租人将座落于青浦工业园区内新康路某号二期扩建厂区处一条干粉砂浆生产线出租给承租人生产经营。律师

其中，承租人使用油墩港东码头（包括黄砂堆场）由南向北长度约60米，出承租双方共同使用化验楼底层化验室（包括检测设备）、以及地磅室（包括地磅）和门卫室，出租人给承租人在化验楼二楼东段提供三间办公室等；租赁经营期限暂定为三年，即从2009年3月1日起至2012年3月1日止；租赁经营财产为出租人干粉砂浆生产线一条，给承租人自主经营；租金约定为：

第一年租金。承租人在开机生产前必须负责投资完成租赁经营范围内出租方收尾配套项目。主要为：混凝土浇筑厂区车辆道路约400平方米，码头黄砂堆场地坪整治，疏浚油墩港东码头河道保证能够进入800吨货船靠码头，购置安装HGQ8型固定式码头吊机1台（包括基础设施），购置3吨铲车1辆。此投资作为承租人第一年的租金，产权归出租人所有，由承租人无偿使用，租赁期满后承租人不可以带走，也不可以折价出售给出租人。承租人一次性出借给承租人300万元，承租人不再向出租人收取利息，第一年租赁期满后出租人在一个月之内向承租人还清借款300万元。律师

第二年（租金为180万元，第三年租金为180万元。若第一年租赁经营期满后出租人不能在一个月内向承租人归还借款300万元时，第二年的租金由原定的180万元降为145万元，若第二年租赁经营期满后出租人不能在一个月之内向承租人归还尾欠借款时，第三年的租金由原定的180万元降为155万元。租金按照“先由出租方归还借款，后由承租方承付租金”的原则，由承租人分别于第一年和第二年租赁经营期满后的一个月之内按时付给出租人指定帐户，或由出租人在承租人出借款项中抵扣。

合同特别约定：出承租双方约定，承租人一次性出借给出租人300万元不到位时，本合同自行解除。

《租赁经营合同》中借款和租金如何相互认定的问题。

相关法律明确规定，企业之间的借贷行为违反有关金融法规，应属无效。《租赁经营合同》依法成立，但合同中对于建材公司借款300万元给水泥公司使用的约定条款为无效。因合同约定以“先还借款后付租金”的原则，若水泥公司未及时归还借款则以借款冲抵租金，而实际水泥公司亦未在约定期限还款，故该借款与租金相关联，合同对借款的约定应视为相关租金的约定。律师

即租金的支付方式为：租期第一年以投资完成浇筑车道、整治码头堆场、疏浚河道、购置吊机、购置铲车五项配套项目作为租金，第二年租金为145万元，第三年租金为155万元。第一年对上述项目的投资不仅是租金的折抵，也是为建材公司能正常租赁运营的生产性投入，双方未有具体金额的约定，对其价值的评定，其中浇筑车道、整治码头堆场、疏浚河道应按工程完成量计算，吊机、铲车应按三年使用后的残值计算。第三年租金按合同约定为一次性支付300万元，并特别约定若不付则自动解除合同。后水泥公司于出具《说明》同意付款期限延至同年2月20日左右，且不影响合同执行。（2011）青民二(商)初字第337号