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    滕先生将一套投资房抵押给亲戚，为期三年，之后又将其出租给徐某为期一年，之后因各种矛盾徐某不愿意租赁该房屋，其称滕先生的房屋上设定有抵押，属于不能租赁的房屋，因此要追究滕先生的违约责任，并且拒付租金。滕先生咨询本站律师，沈洁律师答复如下：无忧律师网http://www.51lawyer.net

    已经抵押的房屋出租的，房屋上并存两种权利，一种是和房屋承租人的租赁权，一种是抵押权人（债权人）的抵押权，抵押权是一种对债务提供担保的方式，在抵押关系成立期间并不转移所有权，但是抵押权人在债务人不能履行债务时对抵押房屋的变卖款有优先受偿的权利。无忧律师网http://www.51lawyer.net

    根据我国担保法，并未禁止抵押人可将抵押物出租，抵押权和租赁权可以并存，但租赁行为不得有损于抵押房屋的价值，比如破坏房屋的结构进行装修等。《担保法》第五十一条规定“抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相当的担保。”无忧律师网http://www.51lawyer.net

    1995年建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》第6条第7项规定：“有下列情形之一的，不得出租：.......（七）已抵押，未经抵押权人同意的。”之所以作出如此规定，主要是考虑一旦房屋被他人租赁，会增加房屋损坏的可能性，可能会降低抵押物的价值，所以需要获得抵押权人的同意。但《城市房屋租赁管理办法》属于建设部的部门规章，按照《合同法》的规定，认定合同无效的只能是法律法规，而不能是部门规章；而且其颁布日期在《担保法》（担保法属于法律，可以对合同是否有效作出规定）之前，根据法律效力登记和法律颁布施行日期的规则，《担保法》的法律效力高于《城市房屋租赁管理办法》，同时新法优于旧法，所以已经抵押的房屋可以出租。无忧律师网http://www.51lawyer.net

    很多认为抵押房屋不能出租的观点其实并不完全正确，只有在租赁期限过长，比如超过抵押期，或租赁行为有碍于抵押权的实现时，抵押权人才可以提出合同效力异议，而此案件中，抵押权人并无异议，且追认了租赁合同的效力，因此出租人称租赁合同无效并且拒付租金是没有法律依据的。无忧律师网http://www.51lawyer.net

     根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第66条规定“抵押权人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租的，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任，如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”