一、本合同文本是根据《上海市房地产转让办法》制定的示范文本，印制的合同条款为提示性条款，供未经预售阶段的商品房（现房）出售时当事人双方约定采用。
【解读】合同示范文本，它是由工商行政管理机关和业务主管部门（本处是上海市房屋土地资源管理局）根据实践经验、针对合同签订、履行等过程中经常发生的问题，结合有关法律法规、部门规章等，经过专家拟定的合同文书。无忧律师网http://www.51lawyer.net
示范文本不同于法律法规，不具有强制性，也就是说合同各方可以采用格式文本，也可以不选择使用格式文本。无忧律师网http://www.51lawyer.net
合同的条款为提示性，有不少是选择性条款和填充性条款，如合同中很多空白行是让双方协商后自行约定的，另外合同附有补充附件，可以补充约定付款方式等，即使双方在本合同中遗漏约定一些买卖事宜或者需要改变原约定的，还可以通过另外签订补充合同进行约定和修改。在商品房买卖关系中开发商无论在经济实力、信息渠道、专业知识等方面都处于优势地位，“政府版”的示范文本具有权威性，意在平衡房地产买卖双方。无忧律师网http://www.51lawyer.net
二、购房是一种民事法律行为，涉及的标的额较大、专业性较强、法律规范较多，为更好地维护双方当事人的权益，双方签订合同时应当慎重，力求签订得具体、全面、严密。
【解读】民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和义务的合法行为。我国《民法通则》将民事法律行为界定为合法行为。无效的买卖合同不属于民事法律行为，如果购房合同一旦被确定为无效合同，双方不能依据合同的约定处理，只能依据法律规定如缔约过失责任、返还不当得利等形式由过错方承担责任。无忧律师网http://www.51lawyer.net
三、商品房在取得新建商品房房地产权证（大产证）后，方可出售。在签订出售合同前，房地产开发企业应向购房人出示新建商品房房地产权证（大产证）。新建商品房房地产权证真实性、合法性可向市、区、县房地产交易中心查询。无忧律师网http://www.51lawyer.net
【解读】所谓“大产证”就是指房地产权利人对土地使用权和房屋所有权初始登记获得的房地产权证书。无忧律师网http://www.51lawyer.net
大产证的办理过程：新建的房屋，房地产开发企业应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。对符合规定的申请。房地产管理部门应当作出准予登记的决定，颁发房地产权证，即大产证。
四、房地产开发企业出售已抵押的商品房，应事先以书面形式通知抵押权人，同时，将已抵押的事实告知购房人。未通知抵押权人或未告知购房人的，转让行为无效。购房人在签约前可向市、区、县房地产交易中心查询拟购房屋是否已抵押以及是否存在被司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者其他形式限制房地产权利的情况。无忧律师网http://www.51lawyer.net
【【解读】《担保法》第四十九条第一款规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”无忧律师网http://www.51lawyer.net
购房人在签约前有必要自行或委托律师查询房屋是否存在各种权利限制，如果房地产交易中心已有权利限制的书面登记，而因购房人疏于查询的，不利后果有购房人自己承担，不能以不知情为由对抗已经登记的抵押权人等。无忧律师网http://www.51lawyer.net
《最高人民法院关于人民法院查封的财产被转卖是否保护善意取得人利益问题的复函》：“人民法院依法查封的财产被转卖的，对买受人原则上不适用善意取得制度。”
房地产是需要登记过户才能转移物权（所有权）的物，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”这里所谓的第三人没有过错，就是知情与否的问题，并非指一般道德概念上的过错，即第三人（购房人）在和房地产开发企业签订商品房买卖合同的时候，根据房地产交易中心的记录尚没有权利限制。无忧律师网http://www.51lawyer.net
五、商品房出售合同签订后应及时向房地产登记机构办理商品房变更登记手续。购房人领取房地产权证（小产证）。无忧律师网http://www.51lawyer.net
【解读】所谓“小产证”即是指大产证上的房地产分割以后，由购房者取得的房地产权证，也就是我们平时俗称的房产证。无忧律师网http://www.51lawyer.net
六、双方履行合同发生争议的，可选择向不动产所在地人民法院起诉，也可选择向仲裁委员会申请仲裁。如选择申请仲裁的，可向本市的仲裁委员会申请，也可向外地的仲裁委员会申请，本市仲裁委员会有上海仲裁委员会和上海对外经济贸易仲裁委员会（涉外仲裁）。
【解读】房地产买卖案件的诉讼管辖，即房地产官司在哪里打，根据法律规定这属于特殊的管辖，也就是房地产所在地的人民法院管辖。无忧律师网http://www.51lawyer.net
解决房地产纠纷的途径有很多种，包括协商、仲裁、诉讼等。如果双方选择仲裁的，必须在合同中明确约定仲裁委员会，如果约定不明的或约定的仲裁委员会不存在的，例约定由上海市的仲裁委员会仲裁，这就属于约定不明，因为在上，海有两个仲裁委员会，一个是中国国际经济贸易仲裁委员会上海分会，另外一个是上海仲裁委员会；如约定海宁仲裁委员会，而当地又无仲裁委员会的，这两种情况下都属于无效的仲裁选择条款，应当由法院受理纠纷。无忧律师网http://www.51lawyer.net
七、本合同文本在市、区、县房地产交易中心对外发售，建议购房人先行购买，仔细阅读。
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