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    05年房地产非常火热，需要摇号才能买到，曾先生错过了一期物业，通过熟人购买了该楼盘的二期，因该楼盘还未取得商品房预售许可证，就以“内部认购”的方式购买了一套房产，当曾先生以为房地产还会增值时房产新政出台，期屋变得难以出售，而且曾先生购买的该房产价值较大，以曾先生的能力供楼有不小的难度，其咨询律师是否可以退房。www.lawyeress.net

    何为内部认购？www.lawyeress.net

    内部认购是指房地产开发商小规模、不公开地预售商品房。内部认购分为两种：

    1、没有取得预售许可证，开发商为了回笼资金等原因销售商品房；

    2、开发商已经取得了预售许可证但还没有公开对外销售。无忧律师网www.51lawyer.net沈洁律师认为曾先生提到的这种内部认购，属于上文的第一种情况。

    预售商品房为什么必须具备销售许可证www.lawyeress.net

    法律规定房地产开发企业必须取得商品房销售许可证才能对外预售，沈洁律师认为这种行政许可制度对购房者是一种保护，有关预售许可证的重要性，已经在无忧律师网的《商品房预售许可证为何如此重要？》一文中有所详述。

    没有取得预售许可证的“内部认购”是否合法？www.lawyeress.net

    内部认购其实是一种变相的“无证”销售，脱离了政府监控，给房地产行业带来诸多的风险。如果买卖双方签订了这样的合同，双方的交易行为能否受到法律的保护呢？合同是否还有效？www.lawyeress.net

    沈洁律师认为我国现在的民事法律的立法倾向于鼓励交易，允许双方采取补救措施，不轻易否定买卖合同的效力，所以法院在审理商品房预售纠纷时一般不会轻易确认合同无效。没有取得预售许可证情况下签订的合同无效，但是如果开发商采取补救措施，能够在起诉前取得商品房预售许可证明的，合同仍有效。

   如果起诉后预售许可证仍未取得，购房者有哪些权利？

    如开发商采用欺诈手段和买受人签订预售合同的，在起诉前不能取得预售许可证的，商品房预售合同无效，因为合同条款无效，所以开发商方不需要承担合同中约定的违约责任，这并不意味着开发商不承担任何责任，根据《合同法》关于缔约过失责任的规定承担损 害赔偿责任和信赖利益损失赔偿。

    如果购房者明知开发商没有预售许可证仍然购买的，合同一旦被法院认定无效，买卖双方根据各自的过错承担责任，比如开发商返还已经收取的定金等。就本案而言，曾先生购房时候明知内部认购不合法，而且其后开发商也补齐了有关手续，预售合同属于有效合同，曾先生退房的要求恐怕难以实现。