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    李某将一套尚未取得房屋产权证的房产出售给朱女士，朱女士装修后入住，两年后李某获得了该房屋的产证，正逢房价上涨，他便把房屋通过房产中介卖给了一位外地投资客，投资客也没有进行实地查看就和李某办理了过户，朱女士没了房子，而且担心自己的房款和装修款拿不回来，就不想搬走来对抗新买主。

    上海汇银律师事务所沈洁律师认为朱女士的案例属于典型的一房二卖，也称为“一房两卖”、“一房数卖”、“一房多卖”，即重复销售行为，出卖人先后或者同时将一套特定的房屋出卖给两个不同的买受人，究竟哪份合同有效呢？

    沈洁答复朱女士，在一房多卖中，如果多个买受人都没有办理过户，而房屋已经交付给其中一户的，可以认为是出卖了选择了该买受人履行合同，对于其他的买受人承担违约责任。当时如果是已经交付房屋的和已经过户的发生争议，以已登记过户的为准，无论房屋是否交付都排除其它房屋买卖合同的履行。   

    那么已经入住的买受人如果对房屋进行了装修，装修款又该如何结算？如果此时房价上涨，涨价带来的损失又该由谁来承担呢？沈洁律师告诉朱女士，她首先可以和出卖人解除合同，要求返还购房屋款及其利息；其次，如果有其他损失的，比如搬迁引起的费用、装修房屋引起的费用、订立合同所需要支付的费用，可以要求恶意的出卖人承担损失。最后，可得利益的损失，也就是房屋价格上涨引起损失也应当由李某承担。所以朱女士应当追究李某的违约责任，那么朱女士用不搬家对抗新的买受人是否能维护自己的权益呢？www.51lawyer.net

    沈律师认为朱女士的这种做法是不对的。买卖双方如果没有办理房屋过户登记手续，不能发生所有权的转移，买受人基于合同取得了房屋占有和使用权，但是不具有处分权。当出卖人再次将房屋出售给他若并办理了产权过户手续的，新买受人基于具有房屋所有权可以要求排除房屋上的所有权障碍，要求原买受人搬家，如果原买受人在接到新买受人通知后拒不搬出的，因构成对他人房屋所有权的妨碍，应当承担相应的侵权责任。www.51lawyer.net