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商品房买卖

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一房二卖之：拆迁补偿安置房的优先权

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《商品房预售合同》与《拆迁补偿安置协议》哪个合同可以得到优先履行？

拆迁安置用房具有一定的特殊性，拆迁补偿安置协议约定的债权是一种特殊的债权，具有物权意义的优先效力，沈洁律师提示：这种效力可以对抗买卖合同成立在后的善意第三人。无忧律师网http://www.51lawyer.net

房地产商对于拆迁安置户的补偿有货币补偿和实物(房屋)调换补偿两种，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该拆迁补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。

根据最高院的这个规定，沈洁律师认为只要被拆迁人要求取得房屋的所有权，商品房买受人只能要求开发商承担违约责任，而不能取得房屋的所有权；只有在被拆迁人明确表示放弃优先权的情况下，商品房预售合同才能顺利得到履行。

房地产商隐瞒所售房屋属于拆迁安置用房的，导致商品房买卖合同或预售合同无法履行的，买受人可以解除房地产买卖合同，并要求出卖人返还已付的购房款及利息，并主张不超过已付房款一倍的赔偿。无忧律师网http://www.51lawyer.net

沈洁律师友情提示：目前《拆迁补偿安置协议》没有被强制性的要求进行公示公告登记，因此，准买受人无从查询该信息，为了避免这种纠纷，对于动迁地块上新建的商品房可以委托律师进行调查，以最大限度的保证交易的安全。