法律咨询：沈律师我向他人购买了二手房，当时突然出台了限购措施，我已经和上家签订了买卖合同，但是还来不急上网备案和办理过户，我考虑到妻子很喜欢这套房屋所在的小区，因此打算出售原有的房屋，符合购房资格后再办理过户。之后我将原来的房产出售，为了让上家安心，我按照约定支付了95％的房款，并且入住到了房子里。现在我已经符合购房资格，上家却说他只愿意退款，不想再售房了。原来上家在限购后，也失去了购房资格，产生了惜售心态，上家称由于没有办理产权过户手续，所以我们之间的购房行为是无效的。请问律师我该怎么做。律师

沈洁律师答复中国的房地产市场非常地年轻，对待房地产市场的涨跌政府经常以调控代替市场经济，政策频出，给买卖双方造成了很大的困惑甚至法律纠纷。如果当时因限购您失去购房资格，可以解除房地产买卖合同，互不承担违约责任。律师

不过您选择了继续购买，即便合同没有进行备案，在法律上还是一个有效的房地产买卖合同（只要买卖双方有行为能力，卖方为有权处分人）。不因房产是否办理过户而影响到买卖合同的法律效力，《合同法》第44条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续才生效的，依照其规定。房地产买卖合同不是特殊标的，无需批准，故而合同一经订立合法有效。律师

签订房地产合同后的房产过户手续并不是房地产合同生效的前提或者要求，签订房地产买卖合同是一种债权行为，办理产权过户是一种物权行为，能不能办理过户影响的是物权，即房地产的所有权能否转移，而对合同没有任何影响。不能因为没有办理房地产产权过户，就否认买卖合同的法律效力。这种误解来自于一些很早的判决和法律规定，但是现在这些问题均已经明确。律师