【案情】正值经济危机，肖女士在某中介机构的组织下对位于美国的一套房地产非常感兴趣，想乘着经济危机拣个便宜货。对于印刷的非常精美的售楼书，肖女士对该房屋非常心动，因为不了解美国的房地产状况，她向我们咨询，经我们的联系和努力，帮助她找到了一家美国的房地产经纪公司对该房屋进行考察。看到肖女士带来的售楼书，我们真正感觉到中国和美国地产市场的差距，楼书非常详尽和精美，和国内大吹大揽的售楼书相比，更加客观和实用。律师

那么售楼书究竟是什么呢？最近十一黄金周，很多房展会上的开发商也都发行售楼书。它其实是由房地产开发商或者房产销售公司制作的，向不特定的公众发送的关于房屋情况的一种宣传资料，多数是在房屋尚未建成，预售阶段对外发行的。购房者可以通过楼书了解房屋的座落、环境、配套、绿化、基本房型等，不仅有文字描述，多数配以电脑模拟的图片或者实景。律师

楼书反应的情况实际上是一种广告，并非是合同条款，多数的售楼书制作精美，根据一般售楼书的特点，沈律师认为开发商不受售楼书描述的限制，作用相当于广告，《合同法》第15条规定商业广告为要约邀请，持有售楼书的购房人的单方承诺不能表明预售行为的成立，双方需要签订书面的房地产买卖合同。律师

如果将来购房者和开发商之间发生房地产买卖上的纠纷，特别是房屋及小区没有售楼书所描述的好，有的购房者会拿出售楼书希望律师追究开发商虚假宣传的责任。那么售楼书能否作为判定当事人的权利义务的法律依据呢？沈律师认为售楼书尽管不是合同，但它是一种广告，根据《广告法》对广告的要求，规定了广告也应当真实、合法，采取发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，由广告主依法承担民事责任。律师

多数的售楼书会用比较小号的字体写明各种免责条款，以规避上述沈律师提到的广告必须和实物相符合的规定，比如售楼书会在比较冷僻的地方标注“以实际楼盘为准，仅供参考。”目前我国还没有对这类免责字体的刊登位置、字体大小、用语进行规范，所以购房者把售楼书当作参考是可以的，但不能当作合同文本。律师